ハワイ不動産の売却に強いクロスオーバー

ハワイ不動産を探していると「DOM」という用語に出会ったことがあると思います。
Days On Marketの頭文字をとって、DOM。ある物件がマーケットに出てからの日数を表しています。マーケットに出ている物件を見る際に、その物件が売りに出されてから何日経っているかはいろんな判断材料になります。

しかしこれは買う時のお話し。

現在売り出し中の物件だけでなく、過去に売れた物件のDOMも調べられてしまうのです。7であれば1週間で、365であれば1年でオファーが入ったことになります。つまり、DOMが短ければ短いほど、流動性が高い物件だということがわかりますよね。

かと言って、いくらDOMが短くても過去にたった1件しか売れていなかったというとそれは「売れる物件」とは言い難いです。成約件数が多いということも、売れる物件の条件と言えるのではないでしょうか?ということで、今回は、ワイキキの端、ゴールドコーストからカカアコにある主要コンドミニアム(74プロジェクト)に絞り、DOMと過去5年間の成約件数を調べ、ランク付けを勝手にしてみました。

今「売れる」物件TOP20

MLSを使って、2013年1月1日を起点として、そこから2017年12月31日までの5年間に売却された物件のデータから5年間のDOMとその順位(短い方が1位)、成約件数とその順位(多い方が1位)を出しました。DOMは各年の中間値を出し、その数値の5年平均となります。新しい物件は、竣工してからの年平均としました。それぞれの順位を合計して、値の小さい順に並べた順位となります。値が小さいほど、DOMが短く、売れた物件数も多いことになるわけです。

順位 物件名 5年平均DOM 5年合計件数 DOM順位 件数順位 総合点数
1 イリカイ・アパートメント 54 271 13 2 15
2 ケオラライ 54 135 12 10 22
3 アイランド・コロニー 57 248 19 4 23
4 パシフィカ・ホノルル 57 179 18 7 25
5 パームス・アット・ワイキキ 47 86 4 23 27
6 モアナ・パシフィック 60 252 27 3 30
7 フェアウェイ・ヴィラ 50 79 5 25 30
8 ハワイアン・モナーク 60 188 26 5 31
9 シャトーワイキキ 58 122 22 12 34
10 イリカイ・マリーナ 54 78 11 26 37
11 アラモアナホテル 66 365 39 1 40
12 ロイヤル・キャピタル・プラザ 51 69 7 35 42
13 1350アラモアナ 57 78 17 27 44
14 ディスカバリー・ベイ 67 181 40 6 46
15 マリンサーフ・ワイキキ 46 61 3 43 46
16 ヴィラ・オン・イートンスクエア 65 134 38 11 49
17 ワン・アーチャーレーン 58 73 21 31 52
18 パシフィック・モナーク 42 47 2 52 54
19 アロハ・サーフ 61 80 31 24 55
20 ザ・ウォーターマーク 56 64 15 40 55

*総合点数が低い順

第1位に輝いたのは、イリカイホテルでした。5年間のDOM平均は54日で全体の13位、そして成約件数はなんと271件で全体2位でした。確かに、イリカイホテルの総戸数は1050となっていて、比較するコンドミニアムの中で最も戸数が多いことはあります。ですが、それを考慮しても随分と取引が多く流動性が非常に高いコンドミニアムと言えます。

2014年に大幅リノベーションを施された2階及び22階から25階のユニットの人気が高いことや、また、日本の方にとっては減価償却案件として紹介され、節税対策に適していることが挙げられます。それらの理由によって一気に人気に火がつきました。さらに、リノベーションされたユニットはASTONのホテルプログラムに入ることで、毎月固定配当を受けられるシステムもあり、購入者に安心感を与えたことも理由のひとつと言えます。ホテルユニット以外でも、イリカイホテルは短期レンタルに出せるホテルコンドなので、バケーションレンタルで貸し出すことも可能です。

ただし、急激に人気が出て売れ行きも良かった為、価格はかなり上がりました。過去1年間で、最も高額で売却されたスタジオの部屋は2508号室で、価格は$1,111,000。マリーナに面しておりビューもかなりよいお部屋ですが、2015年4月に前オーナーの元に登記された時点では$765,400。2年半で約45%の価格上昇は驚異的ですが、この価格が急上昇する動きも最近では落ち着いてきており、今後しばらくは現在の価格を維持、またはビューによってゆったりとした価格上昇となっていくでしょう。

イリカイホテルにユニットを現在お持ちで売却をご検討の方は、周りで売りに出ている類似物件と比較、また過去の実績を見ながら適正価格で売りに出すことで、早い段階での売却を期待できるといって良いでしょう。

隠れた優良物件

第2位のケオラライは、日本人にはあまり馴染みのないコンドミニアムかもしれません。2008年竣工で、カカアコエリアの新築コンドの先駆け的存在です。デベロッパーは地元に信頼の厚いA&B。同じくA&Bが開発したワイホヌアやコレクションは、いずれも人気が高く実際に購入された方々からの評判がすこぶる高い物件です。

このA&Bクオリティは、ハワイの方々には絶大な人気があり、このケオラライもダウンタウンに近い便利なロケーションであることに加え、プールやジム、シアタールームなどホテル並みのアメニティ施設が人気の理由の1つとなっています。さらに、築10年経っていることはマイナスではなく、新築時の混乱やバタバタも全て乗り越えて安定した運営がなされているという証拠になります。新築信仰が続く日本とは別の評価軸があるわけです。新しければ良いというわけではないこの感覚は、日本人投資家にとっても今後購入時・売却時に大いに参考にすべきだと思います。

4位にランクインしたパシフィカ・ホノルルも、日本人にとって馴染みのあるコンドミニアムかというとちょっと疑問符がついてしまいます。2011年竣工のこの物件は、開発途中に資金難に陥りデベロッパーが変更になるという事件がありましたが、結果としては当初の計画よりも素晴らしい物件に仕上がったという経緯があります。

カピオラニ通り沿いで、眼下にはワードの再開発エリアが広がり、今後が非常に楽しみなロケーションと言えるでしょう。また、共有施設も近年の高級レジデンスそのもののクオリティと充実さでありながら、価格は他の売り出し中の新築と比べれば格段にリーズナブル。足元にはおしゃれなタイ料理Chef Chaiや、ローカルに人気のDoraku、そしてコールドプレスジュース人気の火付け役Blue Tree Caféが入り、物件そのものも生き生きしているのが特徴でしょう。

ニーズが強い投資用物件

イリカイを始め、トップ20の中には多くのホテルコンドやバケーションレンタル向け物件が見受けられます。上の表でオレンジ色の文字の物件は、ご自身の住居または別荘としてというよりも、貸し出して収入を得るという性格が強い物件です。特にトップ5にはイリカイ、パームス・アット・ワイキキ、そしてアイランドコロニーという3つのホテルコンドがランクインしています。

パームス・アット・ワイキキは、AQUAホテルが運営するホテルコンドです。ダイヤモンドヘッド側は比較的開けているため、高層階からはダイヤモンドヘッドやヒルトンのビルの間から海も見ることができます。スタジオは20万ドル代前半からで価格も手頃。ワイキキの西側というロケーションですが、レストランやスーパーも近くにあり、便利なのも人気の理由かもしれません。

アイランドコロニーもAQUAが運営するホテルコンドです。アラワイ運が沿いでワイキキのほぼ中央に位置しているため、どこへいくにも非常に便利なロケーションです。こちらはスタジオが20万ドル前半から所有可能。パームス・アット・ワイキキが12階建なのに対し、アイランドコロニーは43階建となっており高層階からのビューは特筆するに値する素晴らしいものとなっています。

いずれの物件も、リーズナブルな価格帯でありながらホテルコンドとして貸し出すことが可能で、ご自身がハワイにいく際には利用することもできるということで多くの方にとって投資価値のある物件と言えそうです。


こうして見ると、ワイキキに集中している投資向け物件は古い物件が多く、より実需を反映しているであろうレジデンス向けの物件はアラモアナからカカアコエリアでワイキキと比べれば新しく、その中でも便利なロケーションにある物件が上位に食い込んでいます。「欲しい」物件を購入されるのももちろん良いのですが、最終的に売れずに困ってしまっては大変です。どんな物件が売れているかを知るのも、出口戦略の第一歩というわけですね。

今回ここでご紹介した順位はあくまで物件単位で単純化したランキングです。より詳細で見ていけば、トランプタワーの公園側スタジオのように、条件によっては素早く売却されていくユニットもありますので、「参考までに」ということでご覧ください。

弊社、クロスオーバーではお客様のアセットマネージメントの観点から、上記のような情報も交えながら、最適な物件をご紹介、または最適な時期・価格での売却をご提案させていただきます。物件の購入・売却は、エージェントとお客様の二人三脚で進めていく作業。ぜひ、一度ご相談ください!

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