今は空前の「売り時」です

2014年以降、ハワイ不動産を購入する外国人は日本人がトップ。実に、この5年間で2,000ユニット以上が日本人によって購入されてきました。別荘、投資、節税とニーズは様々ですが、日本人オーナーが今この瞬間も増え続けているのは紛れもない事実です。

これは、ワン・アラモアナを皮切りにリッツ・カールトン、ワードビレッジなどと続いてきた新築販売プロジェクトを多くの日本人投資家が購入してきた背景があります。

ハワイ不動産の中間価格の水推移

データ出典:Honolulu Board of Realtors

これは過去30年間のオアフ島における不動産中間価格の推移です。青が戸建てで、オレンジがコンドミニアムの中間価格となっています。

2008年のリーマンショック以降、なだらかな下降傾向だったのが2013年頃から上昇傾向へ変化しています。ワン・アラモアナのセールスが始まったのが2012年12月ということを考えても、日本人投資家のハワイ買いが始まった時期とも一致します。ちょうど第二次安倍内閣が発足し、アベノミクスによって株価が上昇していった時期とも一致するわけです。

節税目的で購入するタウンハウスへの投資が増加し始めたのも、2013年頃からです。2014年には、イリカイホテルのリノベーションプロジェクトの販売があり、この動きを更に加速させたのは言うまでもありません。

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2018年8月記録的高値を更新

上昇基調が続き堅調なハワイ不動産ですが、ついにこの8月には戸建の中間価格が史上最高値を更新しました。戸建ての中間価格は810,000ドルで、昨年同時期と比較して3.0%の上昇。コンドミニアムも同様に好調で、中間価格は427,000ドルで、昨年同時期よりも1.9%値上がりしています。不動産ポータルサイトや大手不動産会社のアナリストも、大方このままの好調がしばらく続くとしています。日本はもとより、アメリカの株価がこの好調を支えていると考えれば、それは正しいと言えるのではないでしょうか。

長期譲渡で売却が増える2019年

それではなぜ、今が売り時なのか?

この2013年にハワイ不動産を取得した方々は、2019年1月でちょうど6回めのお正月を迎えることになります。つまり、個人の譲渡所得税では短期から長期へ切り替わるタイミングとなり、まさに売却を検討すべきタイミングなのです。特に、減価償却での節税目的で木造タウンハウスを購入された方々にとっては、建物は既に償却を使い切っていて、早く売却をして物件を切り替えたほうがよいタイミングと言えます。

当然、売却物件が増えれば一時的にせよ在庫が増えることに繋がり、上昇傾向の物件価格もひと段落する可能性があります。もちろん、杞憂に終わって欲しいのですが。

つまり、価格としては上昇基調にある今は、需要がまだまだあるために、早期売却を狙えるということから基本的には売り時なのですが、さらにこれから売却が増えてくるというタイミングを考えても、まさに「売り時」と断言してもいいのではないでしょうか?下がり始めてからでは、遅いですからね。

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高級物件ほど早く売却を

順調なハワイ不動産マーケットですが、価格帯別に見るとどうでしょう。

8月に決済された521件のうち、実に7割以上は20万ドルから60万ドル未満の価格帯に集中しています。この価格帯の物件は、DOMも極端に短くなっていて、需要が供給を大幅に上回っている状態です。

価格別に見るコンドミニアムの販売状況

しかし同時に、高価格帯になればなるほど決済数は少ないのがわかります。もちろん、高価格帯を求める需要の数がそもそも比較的に少ないの当たり前といえばそうかもしれません。

 

一方こちらは、マーケットに出ている在庫の数の推移を月別に見ているグラフになります。こちらも価格帯別になってるのですが、$375,000以下はとても在庫が少なく逼迫している状況が続いているのがわかります。しかし、$475,000を超える価格帯については徐々に在庫数が増えてきている傾向にありそうです。

活況なハワイ不動産ですが、高価格帯については緩やかに需要よりも供給が上回ってきている状況にあると言えます。

全体的に好調を維持している今のうちに、特に高価格帯は売却活動を開始しておいた方が良いでしょう。

忘れてませんか?仲介手数料は売却時にかかります

ハワイ不動産で忘れてはならないのが、仲介手数料の問題です。

日本と違い、購入時には仲介手数料がかからないので忘れがちですが、売却時にはしっかりとかかります。しかも通常は売却価格の6%です。

そこでもっとも避けたいのは、「売らなければならない状況になってからの売却」という状況です。売却時には、一時的にせよ非居住者の場合は源泉税がかかります。しかもこの9月15日からは増税になり、これまで20%だったものが22.5%になりました。加えて6%の仲介手数料。キャッシュフローをしっかりと確保できているうちに、売却を進めるのがもっともオススメなのです。


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