コンドミニアムガイド：スカイ・アラモアナ

最新情報を随時追加しています。

<2024年>
9月14日：レンタル収支について追記しました。
<2023年>
12月11日：クロージングについて追記しました。
11月30日：第2回インスペクションについて追加しました。
10月27日：レンタルプログラムについて追記しました。
8月10日：クロージングについて追記しました。
8月8日：インスペクションの様子を追加しました。
6月2日：セミナーのご報告を追加しました。（6.2 エージェント向け説明会 in 東京）
6月2日：レンタルの概要を追加しました。（4 ホテルの一室として賃貸可能！）
5月17日：室内レンダリングを追加しました。（3.3 室内レンダリング）
5月17日：スパのレンダリングを追加しました。（3.2 室内レンダリング）
3月30日：ローン情報を追加しました。（6 国内銀行でのローン利用可能！）
3月18日：建設進捗動画を追加しました。（7 建設進捗）
2月17日：各フロアの眺望画像を追加しました（4 各フロアからの眺望はこんな感じ！）
2月17日：販売開始時期を更新しました
2月1日：建設進捗画像を追加しました（7 建設進捗）
1月25日：フロアプレートを追加しました（3.3 フロアプレート）
1月25日：アメニティ画像を追加しました（11.1 8階アメニティデッキに注目施設追加！）
<2022年>
12月15日：ルネッサンス・レジデンス概要を追記しました
11月29日：物件詳細を追記しました

Contents

1 2024年8月最新情報：レンタル収支が良好！
2 2023年12月最新情報：引き渡し完了！
3 2023年11月最新情報：第2回目のインスペクション完了！
4 2023年10月最新情報：レンタルプログラム詳細発表！
5 2023年9月最新情報：ルネッサンス・レジデンス完売！
6 ルネッサンス・レジデンスとは
7 イーストタワー（ホテル/ホテルコンド棟）概要
8 ルネッサンス・レジデンス概要
9 ホテルの一室として賃貸可能！
- 9.1 ホテルのレンタルプログラム
- 9.2 収益はどのくらい見込めるの・・・？
10 各フロアからの眺望はこんな感じ！
11 注目の価格＆販売状況は？
12 国内銀行でのローン利用可能！
13 建設進捗
14 これまでの流れ
15 特徴：ホノルル鉄道の特別開発地区
16 立地：アラモアナセンターが目の前！
17 アメニティ：1500坪超！！ホノルルで最大規模
- 17.1 8階アメニティデッキに注目施設追加！

2024年8月最新情報：レンタル収支が良好！

2024年2月末にソフトオープン、5月中旬にグランドオープンを迎えたルネッサンス・ホノルル。ホテルとして本格的に稼働を開始してわずか数ヶ月ですが、早くも好調なレンタル収益が発生しています。通常新規ホテルの業績が安定するまで数年はかかると言われており、特にオープン直後はオーナー様への分配はあまり期待できないものですが、予想を覆す嬉しいサプライズとなりました。

早速実際の数字をご紹介しましょう。まずは34階東向きスタジオ、グランドオープニング後の6月〜8月の収支です。青で囲った部分がオーナー様に実際に支払われる金額です。（画像はクリックで拡大します。）

もう1例、38階東向きスタジオの明細は以下の通りです。

いかがでしょうか。ホテルのレンタルプログラムを通したスタジオユニットの貸し出しで、これだけの収益が発生する物件は多くありません。ましてや、こちらのお部屋タイプの販売価格は$400,000後半〜だったことを思えば、非常に良い投資であったと言えるでしょう。

ご参考までに2024年6月、7月のホノルル全体のホテル稼働率と平均宿泊料は以下の通りです。ルネッサンスはアッパー・アップスケールというカテゴリーに属しています。まだカテゴリーの平均値には及びませんが、グランドオープンからの日数を考慮すれば驚くべき達成率と言えます。今後の業績が非常に楽しみです。

2023年12月最新情報：引き渡し完了！

2023年12月11日、ついにルネッサンス・レジデンスの引き渡し・登記が完了しました。登記日よりオーナー様とオーナー様のゲストがお部屋に滞在できるようになっています。引き渡し当日の11日は、午前8時〜午後6時までロビーにてホテルエグゼクティブの出迎えがありました。日本人のオーナー様も何組か訪れて歓談し、登記の喜びを共有しました。

ホテルのオープンは2024年初旬とのことで、まだ一般のホテルゲストの利用は受け付けていません。アメニティはスパやバーがまだ準備中であり、ロビーやフロントも未完成です。未完成とは言え、クリスマスのデコレーションがあしらわれ、人は少ないながら華やかなホリデーシーズンとなりました。ホテルのオープンについて続報が入り次第情報を追加します。

登記直後はオーナー様のご滞在もほとんどなく、夜間お部屋の灯りはほとんど点灯していませんでしたが、年末が近くなるにつれ、お部屋の灯りも増えてきました。新築のハワイ不動産にて気持ち良く新年を迎えるオーナー様方がいらっしゃるようです。

2023年11月最新情報：第2回目のインスペクション完了！

引き渡しを目前に控えた11月、2回目のインスペクションが実施されました。通常新築コンドミニアムでは、プレ・クロージングの前にインスペクションの機会が設けられ、購入者がインスペクターを手配し、設備や内装の点検を行います。インスペクションでのレポートを元に、開発業者は引き渡しまでに不具合を修繕し、完全な状態で引き渡すというのが基本的な流れです。ルネッサンス・レジデンスでも今年8月にインスペクションが完了しました。

ルネッサンス・レジデンスではこの通常のインスペクションの他に、家具と備品を対象とした2回目のインスペクションが実施されました。購入者の満足度を高めるためとのことで、オーナーファーストの姿勢に好感が持てます。

1. インスペクション前に事前登録

1回目のインスペクション同様、参加には事前登録が必要です。Crossoverのお客様については、弊社がご購入者様に代わって参加者の情報を登録。最大参加人数は3名まで、購入者ご本人、不動産エージェント、代理人などが参加可能です。今回は家具・備品の確認のみとのことで、外部のインスペクターは不要です。Crossoverではご本人が参加する場合は同行、ご本人不在の場合は不動産エージェントとして代理で参加しました。

2. 当日はルネッサンス・レジデンスのフロントに集合

初回のインスペクションでは建物が工事中ということで、隣接する開発業者オフィスに集合し、ガイダンスを受け、誓約書にサインをし・・・と開始前のプロセスがありましたが、今回はそういったものは全て不要です。服装や持ち物に関する制限もありません。

当日はルネッサンス・レジデンスのフロントでインスペクションの担当者と待ち合わせ、チェックイン。日によってはルネッサンス・レジデンスの総支配人やオーナー・リレーションズの責任者と顔を合わせる場もあり、参加したご購入者の方々には、今後の円滑なコミュニケーションのための良い機会となったようです。

気になる建物の様子ですが、同じ敷地内に建つコンドミニアム「スカイ・アラモアナ」は既に引き渡しが完了し、人が住んでいる状態ですので、隣接するエントランスや車寄せは既に問題なく使用できるようになっています。車寄せにはルネッサンス・レジデンスのロゴが入ったバンがあり、ホテルオープン後は市街地を巡回するようになるとのことでした。

ルネッサンス・レジデンスのフロント周りはまだ完成はしておらず、養生や脚立があり、作業の音が響くような状態です。未完成ではありましたが、既にスタイリッシュでモダンな空気が漂い、完成への期待が高まります。

3. マリオットのスタッフ同行のもと、お部屋へ

前回は電線等が剥き出しになっており、現場の方の操作が必要だったエレベーターですが、今回はカードキーでスムーズに該当階へ。ルネッサンス・レジデンスのエレベーターは、エレベーターホールでカードキーをかざして階数を入力すると、下の画像の通り使用するエレベーター番号が表示されます。指定されたエレベーターは該当するフロアにのみ停止しますので、エレベーター内での操作は一切不要です。

インスペクションは下の階から開始されますので、下のフロアのインスペクション時はまだ上階の家具搬入が同時進行で進められていました。引き渡しまでひと月を切り、急ピッチで作業が進められているようです。

4. 室内の備品チェック

いよいよ室内へ。初回のインスペクション時には何もなかったお部屋に家具が入り、一気にホテルらしい雰囲気になりました。ベッドや椅子などの大物家具の他、タオル・リネン類やアメニティもセットされています。

今回の主眼は家具と備品の確認です。同行したマリオットの担当者が備品リストを持っており、それに沿って全ての備品が揃っているか確認します。キッチンの料理器具やカトラリー、バスルームのシンク周りのトレーや鏡、クローゼット内のアイロンや金庫など、種類と数をチェック。

バスローブやキッチンのスパチュラ等まだ届いていない物もあり、それ等は担当者がリストにメモします。また、今回の目的ではないものの、傷や不具合など気になる点を指摘すると、リストに追記して開発業者に対応を確認してくれるとのことでした。

バスルームアメニティは、環境に配慮したオーガニック製品で人気のラグジュアリーブランド「Aveda」で統一。ホテルに宿泊する際はバスルームアメニティのクオリティが気になるものですが、これならゲストからも高い評価が得られそうです。

電気系統と水回りは上階から整備されていくそうで、最上階に近いフロアは、インスペクション時に既に照明の点灯やシンクの水を流すことができました。電気関係では、クローゼットを開けると中の照明が自動的に点灯し、バスルームの天井照明をつけると同時にカウンター下の照明がつくようプログラムされているなど、細かな気配りが散見されました。

5. アメニティの見学も！

今回は1組あたりの制限時間は45分となっており、室内の点検後時間に余裕がある場合はアメニティも見学することができました。これは事前に知らされていなかったホテル側の厚意で、参加したオーナー様は制限時間いっぱいまでアメニティデッキを見てまわり、充実した時間を過ごされたようです。

同じ敷地内に建つSky Ala Moanaは既に竣工・引き渡し済みですので、ジムやジャグジー、プールなどを利用している居住者の方も見受けられました。一方でスパやアメニティデッキのバーはまだ準備中とのことで、完成形が見られるのはホテルオープン時となりそうです。

この他、ホテル内のテナント部分も現在工事が進められており、まだ完成していません。1階のKapiolani通りに面した部分には3つのテナントスペースがあり、地中海料理のレストラン、カフェ、コンビニエンスストアが入居する予定となっています。

2023年10月最新情報：レンタルプログラム詳細発表！

10月18日、虎ノ門ヒルズフォーラムにてレンタルプログラムの説明会が開催されました。レンタルプログラムのコンサルタントの他、ルネッサンス・ホノルルの総支配人も来日し、日本のオーナーへの丁寧な姿勢が感じられました。説明会では総支配人の挨拶の後、実際の契約書を元にした説明、レンタルプログラムに加入するにあって必要な書類や手続きに関する説明、質疑応答が行われました。

収益分配詳細

ルネッサンス・レジデンスのレンタルプログラムの収益分配は以下の通り単純明快です。

（売り上げ）-（費用＋ホテル/開発業者のフィー）=（オーナーへの分配金）

固定の費用はなく、費用は全て売上に対する割合で計算されますので、オーナーへの分配金がマイナスとなることはありません。費用内訳は以下の通りです。（保険料や固定資産税などはレンタルプログラムの費用に含まれません。オーナー様ご自身で手配し、支払いをする必要があります。）

・ホテルのサービス料：10％
・開発業者分配金：40％
・フランチャイズ料：2-5%
・家具、備品、および器具の積立拠出金：1-5%
・クレジットカード手数料：3%

フランチャイズ料と積立金の割合に幅があるのは、初年度から10年目まで時間をかけて割合を上げていくためです。フランチャイズ・フィーは初年度が2％、そこから徐々に増加し、7年目に5%となります。同様に積立金も初年度が1%、10年目に5%となるように徐々に増加します。したがってオーナーへの分配割合は1年目は45%、10年をかけて42%まで減少していきます。

通常、ホテルの営業は軌道に乗るまで数年を要すると言われています。開業当初の売上の低い時期はオーナーへの分配率を高く設定することで、オーナーがより安定して収益を得ることができるようにし、そこから時間をかけて分配率を下げることで、しっかりと営業が軌道にのる頃にはオーナーとホテル両方が利益を享受できるという良心的な方針です。

ホテルオープンの2024年から費用の割合が最終的な数字となる2034年までの推移は、以下の通り予定されています。積立金は室内の家具・カーテン・カーペットや備品の交換/修理に使われるもので、費用の一部とされていますが、お部屋ごとに管理され、プログラム解約時にオーナーに残額が返金されますので、実質オーナーへの分配と考えることもできます。そのため、表には積立金を含まない分配割合と含めた場合の割合が記載されています。

よくある質問

1	Q.レンタルをした場合、オーナーが利用できる日数に制限はありますか？ A.いいえ、ありません。
2	Q.レンタルをした場合、オーナー利用時に宿泊費用を支払う必要はありますか。 A.いいえ、ありませんが、5日に1回の清掃と退室時清掃は必須です。清掃費用はチェックアウト時にご請求します。
3	Q.喫煙可能ですか。 A.いいえ、ホテルは全室禁煙です。オーナー様のご滞在時も喫煙不可です。
4	Q.ユニットに滞在していない時も、オーナーはアメニティを利用できますか。 A.いいえ、できません。アメニティのご利用はご滞在時に限ります。
5	Q.ホテルのオープンはいつですか。 A.まだ確定していませんが、2024年初旬を予定しています。

必要書類と手続き

＜提出書類＞

・レンタルプログラム契約書
・賠償責任保険証書のコピー
・W-8ECI
（米国内で発生する収入に関する証明書）
・Authorization form ACH Payments
（収益受け取りのための銀行口座情報）

ホテルにハワイ州売上税とホテル税、ホノルルの売上税の代理申告/納税を依頼する場合
・Request to File and Pay GET, TAT and OTAT
（ハワイ州売上税とホテル税、ホノルルの売上税の代理申告/納税依頼書）
・N-848
（ハワイ州売上税とホテル税の代理申告/納税委任状）
・OTAT-3
（ホノルルの売上税の代理申告/納税委任状）
・Authorization form ACH Payments
（収益受け取りのための銀行口座情報）

＜事前手続き＞

・連邦の納税者番号取得
・ハワイ州の納税者番号取得
・保険の契約
・米国内の銀行口座開設

レンタルプログラムの問い合わせ先であるAloha Hospitality Consultingは、上記の事前手続きに関するサポートは提供しておりませんので、オーナー様がご自身で手配しなくてはなりません。納税者番号はハワイ州の会計士に、保険は賃貸対応の保険を扱う保険エージェントに、銀行口座開設はご本人がハワイにて手続きをする必要があります。特に法人の銀行口座開設の場合、事前に用意する書類が多いですので、計画的に準備を進めることをお勧めします。

「そろそろ年末の忙しい時期だし、そんな時間は取れなそう・・・」、「どこから手をつければよいか分からない」という方は、Crossoverまでご相談ください。信頼できるハワイ在住の日本人会計士、ホテルコンドミニアム保険のエキスパートと連携し、手続きをサポートいたします。各方面とのコミュニケーションは全てCrossoverが行いますので、オーナー様のご負担は大幅に軽減されます。

また、Crossoverの管理サービスをご利用いただく場合、顧客信託口座をお使いいただけますので、銀行口座開設も必要ありません。以下の「お問い合わせ」よりお気軽にご連絡ください。

2023年9月最新情報：ルネッサンス・レジデンス完売！

人気のプロジェクト「ルネッサンス・レジデンス」がついに完売となりました。最後まで残っていた31階北西向き、角部屋の1ベッドルームが成約済みとなり、これでスカイ・アラモアナ、ルネッサンス・レジデンスともに引き渡し前に全て成約したことになります。12月11日の引き渡し後にリセールがスタートしますので、初販で購入しそびれてしまった方は、ぜひご検討ください。

ルネッサンス・レジデンスとは

現在アラモアナにて建設中のコンドミニアム、スカイ・アラモアナをご存知でしょうか。スカイ・アラモアナにはウェストタワーとイーストタワーの2棟があり、当初の計画ではウェストタワーはレジデンス棟、イーストタワーはホテル棟となるはずでした。

ところがレジデンス棟の販売を開始すると、リーズナブルな価格と立地の良さで非常に好調な売れ行きを記録。これを受け、完全なホテルとなる予定だったイーストタワーの一部をホテルコンドミニアムとして販売するよう計画が変更されました。このホテルコンドミニアムが本記事でご紹介する「ルネッサンス・レジデンス」です。

スカイ・アラモアナのウェストタワー（レジデンス棟）についてはこちらの記事をご覧ください。
コンドミニアムガイド：スカイ・アラモアナ（ウェストタワー）

イーストタワー（ホテル/ホテルコンド棟）概要

住所	1388 Kapiolani Blvd., Honolulu, HI 96814
物件タイプ	ホテル＋ホテルコンドミニアム
築年	2023年後半竣工予定
総戸数	ホテルコンドミニアム：112戸（スタジオ：72戸、1ベッド: 33戸、1ベッド＋デン：5戸、2ベッド: 2戸）
階数	43階建（9-14階：アフォーダブル、15-29階：ホテル、30-39階：ホテルコンド）
間取り	スタジオ、1・2ベッドルーム
ペット	不明
最低賃貸日数	1日

ルネッサンス・レジデンス概要

ホテルコンド部分は全112室。30〜34階がエグゼクティブフロア、35〜38階がグランドフロア、39階がペントハウスの3つのフロアに分かれます。どのフロアも、山側と海側に大きめのユニットが位置し、その間にスタジオタイプが並びます。バレーパーキングがありますので、ユニットに駐車場は付属しません。

	エグゼクティブ	グランド	ペントハウス
フロア	30-34階	35-38階	39階
部屋数/階	13部屋	10部屋	7部屋
間取り	スタジオ：11 1ベッド：2	スタジオ：4 1ベッド：5 1ベッド＋デン：1	スタジオ：1 1ベッド：3 1ベッド＋デン：1 2ベッド：2
特徴	居室はカーペットタイル貼の浴室タイル貼のキッチン	約2.62mの天井高居室はフローリング	約3mの天井高居室はフローリングタイル貼の浴室

フロアプレート

各フロアの間取りをご紹介します。まずは30〜34階の「エグゼクティブ・フロア」から。以下の2枚はほぼ同じですが、31階と33階には08ユニットの廊下側に製氷器があるため、若干狭くなっています。

次は35〜38階の「グランド・フロア」です。エグゼクティブ・フロアと同様に、36階と38階の04ユニットの廊下側には製氷器がありお部屋は少し狭目です。

最後は「ペントハウス・フロア」ですが、残念ながらこちらは開発業者とその関係者枠で完売してしまったとのことです。

室内設備

ホテルとしてお部屋を貸し出せるよう、全室家具・家電・ウィンドウトリートメント（カーテン等）付きです。更にホテルユニットにはキッチン、洗濯機、乾燥機は付きませんが、ホテルコンドのユニットには設置されます。他のホテルコンドではユニット内にこれ等の設備がなく、長期滞在時に不便を感じる物件もありますので、この3点が完備されていることは大きなポイントです。しかも洗濯機・乾燥機は一流家電ブランドとして名高いBOSCH製。

また、スタジオ以外のユニットには食洗機も完備。食洗機を含むキッチン家電は、高級ホテルレジデンスでも採用されているWOLF・SUB-ZERO製です。カウンタートップにはスペインのCONCENTINO社が提供する、94%の天然水晶（石英）と樹脂を真空振動プレスして開発された「サイルストーン」と呼ばれる素材を使用。傷がつきにくく、色滲みの心配もない画期的な素材です。

バスルームにもこだわりがたくさん。日本人に馴染み深い、肩までつかれるバスタブとTOTOのウォシュレット一体型のトイレを採用しました。水洗器具はHANSGROHE製を使用予定です。水回りは滞在時の満足度に大きく関わる重要な部分です。その点、キッチンもバスルームも充実したルネッサンス・レジデンスなら、滞在期間の長短に関わらず快適に過ごせそうです。

室内レンダリング

室内は無駄のない、スタイリッシュなインテリアで統一されるようです。華美ではないものの高級感があり、期待を上回る完成イメージ図ではないでしょうか。是非画像クリックし、拡大してご覧ください。

画像のキャプションは公式発表ではなく、フロアプランからの推測です。実際のお部屋とは異なる可能性があります。

ホテルの一室として賃貸可能！

ホテルのレンタルプログラム

ルネッサンス・レジデンスのユニットは、ホテルが提供するレンタルプログラムを通して貸し出しをすることができます。レンタルプログラムへの参加は任意ですので、もちろん賃貸せずにご自身だけのお部屋としてご利用いただくことも可能です。

一般的にホテルのレンタルプログラムは「Net Contract」と「Gross Contract」の2種類に分けることができます。Net Contractは売上から費用を差し引き、残った額をオーナーとホテルで規定の割合で分配します。リッツ・ワイキキやトランプタワー・ワイキキなどがこの方式です。Gross Contractは、まず売上から規定の割合をオーナーに支払い、残額が費用とホテルの収益となります。イリカイホテルがこの形式を採用しています。

ルネッサンス・レジデンスでは後者が採用されました。Gross Contractの良さは、1日でも稼働すればオーナーに収益が入る点です。Net Contractでは売上からまず費用を差し引くため、固定費用と宿泊料によっては、ある程度お部屋が稼働するまでオーナーの収益が発生しません。

収益はどのくらい見込めるの・・・？

米国の法によって予想収益を話すことは禁じられているとのことで、収益見込みについて関係者から公式な発言はありません。ただ、参考としてルネッサンス・レジデンスが分類されるホテルカテゴリーの数字について説明がありました。

ホテルの業績を集計する際には、ホテルをランク毎に6つのグループに分類します。ルネッサンス・レジデンスはアッパー・アップスケール・ホテルという上から2つ目のカテゴリーに入ります。コロナ以前のホノルルのアッパー・アップスケール・ホテルの年間平均稼働率は85%、年間平均宿泊料は$264でした。

ただ、ホノルルのアッパー・アップスケール・ホテルはほとんどが築40-50年で、低層階から高層階までのユニットが含まれ、寝室とバスルームのみのスタンダードなお部屋です。その点、ルネッサンス・レジデンスは新築であり、オーナーが所有するユニットは高層階に位置します。また、室内にはフルキッチンと洗濯機/乾燥機が設置されており、明らかに他のホノルルのアッパー・アップスケール・ホテルに勝る存在であると言えます。

公式からの説明はここまでですが、要するに明言はできないけれども年間平均稼働率は約85%、年間平均宿泊料は$264は上回る見込みと理解することができます。

また、2022年に制定されたバケーションレンタルを規制する条例は、ルネッサンス・レジデンスにとって大きな追い風となることは確実です。条例により大幅にバケーションレンタルの数が減少し、ホテル全般の需要が高くなりますが、ルネッサンス・レジデンスではより高い需要が期待できます。キッチン/洗濯機/乾燥機を完備したホテルユニットはホノルル全体でも限られており、これらを備えたルネッサンス・レジデンスは、これまでバケーションレンタルを利用していた層を取り込むことができると考えられています。

各フロアからの眺望はこんな感じ！

32階、35階、37階、39階からの眺望画像です。各画像はクリックで拡大します。海は少し距離がありますので、階による変化はあまり感じられませんが、市街地・山側は周辺の建物よりも少しずつ視線が高くなり、高層階ほど気持ちの良い眺望となっています。

注目の価格＆販売状況は？

これだけ充実した室内設備とアメニティ、好立地が重なれば価格もそれなりに違いない・・・と思いきや、エグゼクティブフロアのスタジオが$400,000後半から、1ベッドルームが$700,000後半からのリーズナブルな価格での販売となりました。管理費は$1.25/sqft.を下回る見込みです。スカイ・ウェストが好調な売れ行きとなった一因は手の届きやすい価格でしたが、ルネッサンス・レジデンスも同様に順調に成約が続き、2023年10月現在、両タワー共に完売となっています。。

現地にはショールームがあり、完成予想図や実際に設置されたバスルームやキッチン設備を見ることができます。現在購入できる物件はないものの、再販にご関心のある方は一度訪れてみてもよいかもしれません。

国内銀行でのローン利用可能！

これまでルネッサンス・レジデンスでは、日本の銀行によるローンは開発業者によって認められていませんでしたが、この度、日本の銀行のローン利用が認められるようになりました。

ただ、購入手続きにおいては現金購入者と同様の扱いになることにご留意ください。現金購入者と同じように、物件価格全額の支払い能力を示す資産証明書をご提出いただき、手付金や中間金は現金でお支払いいただく必要があります。物件が完成する1年前を目安に銀行による鑑定評価が開始され、完成半年前のプレクロージングレター発行時に本申込、ローン金額を含めた残金をお支払いいただくという流れです。

新築物件の融資金額は基本的には売買契約価格の50％ですので、ルネッサンス・レジデンスでも融資金額はその位になる見込みです。残金支払い時までローン利用の可否が分からないのは不安が大きいですが、保証会社に確認したところ「現時点での与信審査もある程度可能だが、本申込み受付まで時間が空くため、再度審査が必要となる」とのことでした。

物件完成後のバックファイナンスはもちろん利用可能です。

建設進捗

2023年10月現在の工事の様子です。

これまでの流れ

2019年9月：スカイ・ウェスト7割成約

2019年5月1日から一般販売が開始された話題の新築コンドミニアム「スカイ・アラモアナ」。4ヶ月で約7割が成約となり、他のプロジェクトと比べて好調な売れ行きとなりました。（2019年9月時点公表内容）

2021年7月：ホテルブランドが決定

世界最大のホテル運営会社、マリオット・インターナショナルに属する「ルネッサンス」がホテルブランドとして決定しました。マリオットは運営するホテルをラグジュアリー、プレミアム、セレクト、長期滞在型に分類しており、ルネッサンスはシェラトンやウェスティンと共にプレミアムにカテゴライズされています。（2021年11月時点公表内容）

2021年7月：ホテル上層階をホテルコンドとして販売の噂

ホテル棟の上層階、30〜39階が、「Renaissance Residences Honolulu」というホテルコンドミニアムとして一般販売されるという情報が入りました。スカイ・アラモアナのセールスチームから「まだ計画の認可が下りていないので・・・」という前置きとともに、プロジェクトの概要を入手。

もとも9〜14階がアフォーダブル住戸、15階以上がホテルという計画だったスカイ・イーストですが、更によってアフォーダブル住戸はそのまま、15〜29階がホテル、30〜39階がホテルコンドという3層のプロジェクトになるとのことでした。（2021年11月時点公表内容）

2021年11月：スカイ・ウェスト完売

スカイ・アラモアナより、スカイ・ウェスト完売のお知らせがありました。2019年より販売を開始したウェストタワーは、11月をもって389室の販売を完了しました。（2021年11月時点公表内容）

2022年1月：ルネッサンス・レジデンス販売開始

自治体の許可がおり、関係者枠からルネッサンス・レジデンスの販売が開始されました。（2022年1月時点公表内容）

2022年6月：エージェント向け説明会 in 東京

2022年6月2日、東京にてエージェント向けの説明会が行われました。説明会には開発業者JP Capitalから代表のTim Lee氏と副代表のMichael Vachio氏、レンダーであるFirst Hawaiian Bankの副代表Daniel A. Nishikawa氏、ホテル運営会社HighGateのKei Tobu氏、不動産会社AREAから副代表のPatrick T. Nakamura氏、レンタルプログラム設計に携わるAloha Hospitality Consultingから代表のWilliam Tanaka氏、本プロジェクト担当のErik Kloninger氏がハワイから参加しました。ルネッサンス・レジデンスに携わる重要人物が全員顔を揃えた形となり、日本マーケットに注力している事がよく分かる説明会となりました。

会は少人数制で複数回に分けて行われ、設備・設計へのこだわり、オーナーファーストの考え方、初の情報解禁となるレンタルプログラムの説明に時間が費やされました。ほとんどの枠で時間を超えるほどの質疑応答が交わされ、日本のエージェントも高い関心を持っている様子です。説明会での資料は現時点では公開不可とのことで、お見せすることができないのが残念ですが、許可がおり次第ご案内します。

2023年8月：第1回目のインスペクション実施

建物の外装と室内の基本的な設備が整い、2023年7月に第1回目のインスペクションが実施されました。ルネッサンス・レジデンスでは引き渡し前に計2回のインスペクションが実施される予定で、1回目は壁や床、キャビネットなど内装部分、2回目は家具が対象となります。通常新築物件で家具を対象とする2回目のインスペクションが実施されることはありませんので、バイヤーに寄り添う慎重な姿勢は好感が持てます。

Crossoverでも何件かインスペクションに同行しましたので、ここではその際の様子をお届けします。

1. インスペクション前に事前登録

4月中旬に各ご購入者様に事前登録の案内が届き、Crossoverがご購入者様に代わって参加者の情報を登録。参加できる人数は最大3名までですので、多くの場合はご本人、エージェント（ご購入者様の不動産営業担当者）、インスペクター（点検業者）の3名が参加します。インスペクターはエージェントが事前に手配することがほとんどです。18歳以上であればどなたでも参加することができますので、ご本人が参加できない場合はご友人などの代理を立てたり、エージェントとインスペクターのみで参加することも可能です。

2. 当日は開発業者オフィスに集合

当日はルネッサンス・レジデンス横のビルにある開発業者（Associated Real Estate Advisors LLC）のオフィスに集合です。参加前に身分証明書の確認がありますので、日本からお越しの方であればパスポート、現地にお住まいであれば免許証やステートIDを提示します。

また、インスペクションは工事中の建物内に入りますので、服装の規定があります。シンプルなシャツとパンツ（スカート不可）、つま先が隠れる靴（サンダル、ヒール不可）で、過度なアクセサリーの着用がなければ問題ありません。NG項目に水着が入っている点にハワイらしさを感じます。

3. 誓約書に署名、インストラクションを受けていざ出発！

オフィスでチェックインを済ませた後は、建物内での万が一の事故や怪我に備えて緊急連絡先を提出し、誓約書に署名します。また、紙に書かれた注意事項を確認し、10分程度の動画でインスペクションの内容について説明を受けます。

4. 建設作業が進む建物内へ

上述の通り建物内はまだ工事中ですので、現場に入る際はヘルメットとゴーグル、蛍光色のベストを着用します。開発業者のスタッフ1人と購入者側の参加者3名、計4名ですぐ隣の現場へ。建物内では作業が進められており、案内の方にしたがってお部屋へ向かいます。エレベーターもまだ一般の人が操作できる状態ではありませんので、作業員の方が操作してくれました。

5. インスペクション開始

いよいよお部屋にてインスペクション開始です。基本的にはインスペクターが電気・水道・ガスやその他設備に異常がないか、全て確認します。サーモグラフィーを使った水漏れの確認、実際にキャビネットや窓を操作して建て付けの確認に始まり、壁紙のやフローリングの汚れ、塗装など細かな点も全てチェックします。この際、購入者ご本人やエージェントも気がついた点を指摘することができます。

インスペクターはその場で指摘事項を携帯端末などに入力して自分でレポートを作成しますが、同時に同行した開発業者のスタッフにも同じ内容を伝え、開発業者側のリストを作成してもらいます。

今回はまだ建物内に工事中の箇所があるとのことで、電気は一部分のみ、水道は流すことができませんでしたので、点検できる箇所は比較的限られていました。それでも不具合は意外とたくさん見つかります。

この段階では未完成な部分も多く、不具合や設置・設定を忘れているのか、まだ完成していないだけなのか判断が難しい部分もあります。例えば以下の画像の内、キャビネットの扉が傾いている点は明らかな不具合ですが、防火剤や覆いがないものはこれから設置されるのか忘れられているのか判断がつきません。こういったものは念の為に全てレポートに記載します。

上記のような機能面の確認のほか、フローリングの汚れや傷、塗装の仕上げ、壁紙の状態など表面的な問題もインスペクターが細かく確認します。インスペクターに指摘されると「確かに」と思うのですが、実際に素人がただ見ても気づかないものがほとんどです。インスペクターが指摘した部分には開発業者のスタッフが目印のテープを貼っていき、完了する頃には室内には数十個のテープがあることも珍しくありません。

ご参考までにお部屋の様子は以下の画像の通りです。事前のレンダリングで見たままのとても綺麗な仕上がりに見えますが、上記の通りインスペクターが見るとたくさんの指摘事項が出てきます。ただこれはどの物件でも同様であり、ルネッサンス・レジデンスの出来が悪いということではありません。新築コンドミニアムは建設作業中にインスペクションが行われますので、全て内装が完了した後に行われる清掃やタッチアップで多くの問題が解決します。

6. インスペクション完了後パンチリストを受領

約1時間のインスペクション完了後は同じルートを通って、開発業者のオフィスへ戻ります。ベストは返却しますが、なんとヘルメットとゴーグルは記念に持って帰ってもOKとのこと。多くのお客様がお持ち帰りになられたようです。また、質問があればその場で開発業者の方々に確認することもできました。

通常は数日内にインスペクターからインスペクション・レポートが届き、1週間以内に開発業者からパンチリストと呼ばれる指摘した不具合のリストが送られてきます。その内容を照らし合わせ、特に問題がなければインスペクションは無事終了です。開発業者は引き渡しまでにパンチリストに記載された不具合を修正するよう努力しますが、場合によっては引き渡し後も修繕が続く場合があります。

2023年8月：クロージング日決定

8月10日、ルネッサンス・レジデンスのクロージング日が公式にアナウンスされました。引き渡し日は2023年12月11日、全室一斉のクロージングとなります。これからプレ・クロージング期間となり、クロージングまでに購入者の情報を提供、支払い方法（現金かローンか）を決定、ユニットの使用方法と名義を決定する必要があります。

また、これに伴い2回目のインスペクション（ウォークスルー）の日程も公表されました。こちらはお部屋により異なりますが、低い階が11月上旬にスタートし、11月中旬には高層階も完了するスケジュールのようです。参加する場合は2023年10月14日までに登録が必要です。ご購入者の皆様は本日（8月10日）配信されたPre-Closing NoticeのEメールをご確認ください。

2023年10月：プレ・クロージングの案内

10月上旬、プレ・クロージングの案内が各購入者に送られました。残金支払いと書類の公証・提出期限は2023年11月13日です。また、2回目のインスペクションに参加する場合は事前登録も必要となります。

特徴：ホノルル鉄道の特別開発地区

これまでこのエリアでホテルといえば、老舗のアラモアナ・ホテルしかありませんでした。というのも、元々この地区は、ホテルはもとより高層の建物は建てられないゾーニングでした。しかし、ホノルルレールトランジットの駅が来ることにより、駅から1/4マイル（約400メートル）以内に関しては、「トランジット・オリエンテッド特別開発地区」として従来の用途よりも柔軟な用途や建設基準が許可されることになったのです。アラモアナ・センター目の前というロケーションと相まって、このホテルはこれまでのホテルになかった非常に高い利便性を手に入れることになるはずです。

立地：アラモアナセンターが目の前！

ハワイで不動のショッピングモールの頂点といえば、言わずと知れたアラモアナセンター。世界最大級のアウトドアモールです。平日はもちろん、休日ともなれば地元住民も家族でショッピングを楽しむ姿がたくさん見られ、観光客だけでなく、ハワイの人々にも愛されていることがよくわかります。リテールもレストランも、ハイエンドからカジュアルな価格帯まで揃い、まるで一つの街として機能していると言っても過言ではありません。

再開発中のカカアコエリアもファッショナブルで最高に面白いのですが、平日の夜などはエリアをちょっと外れると人気が少なく、まだまだ発展途上という感は否めません。これから完成していく街ですので、現段階では上記のような選択肢の広さという意味では、アラモアナセンターに軍配が上がります。スカイアラモアナはカピオラニ通り沿い、つまりこのアラモアナセンターの目の前に建設されるわけです。それだけでこのプロジェクトのロケーションの良さが分かります。

さらに、カピオラニ通りを挟んで反対側にはホノルルレールトランジットの終着駅がやってきます。日本の感覚で言えばまさに「駅前マンション」となります。物件の裏手には24時間営業のウォルマートがあり、徒歩5分圏内に日本食材も豊富なドン・キホーテがあります。空港でレールに乗れば約20分で自宅前に到着。ハワイの生活が、これまでよりも近づいたように感じるのは私だけでしょうか。

アメニティ：1500坪超！！ホノルルで最大規模

スカイ・アラモアナは、西側のレジデンス棟「スカイ・ウェスト」と東側のホテル棟「スカイ・イースト」の2棟からなります。これまでホテルコンドミニアムは多数ありましたが、同じプロジェクト内にホテルとコンドミニアムが別々に建設されるというプロジェクトはハワイにはありませんでした。1階から8階まではレジデンスとホテルが相互利用する形になります。昨今のラグジュアリーコンドはホテル並みの共用施設がありますが、朝食やランチを楽しむレストラン・ラウンジや、プールサイドのバーなど、ホテルならではのサービスを享受できるのはホテルが併設されることのメリットではないでしょうか。

1階は「スカイ・ショップ」と呼ばれるレストランやリテールショップの入居が予定されています。スカイ・イーストの1階、カピオラニ通りに面したスペースには大きなレストランが入ることが決定しています。残り4つの商業スペースのテナントは現時点ではまだ不明です。ホテルがあるため、中央にバスも出入りできる大型のエントランスアリアがあります。2・3階はホテルゲスト用のパーキングで、4〜7階がオーナー専用のパーキングエリア。ゲストパーキングはなんと30台分も。更に、シェアライドが10台用意されるので、ハワイで車を持つ予定がない方には便利な移動手段となりそうです。

8階は「スカイ・テラス」と呼ばれる大規模な共用施設になります。スカイ・テラスの広さは1500坪以上あり、ホノルルの共有施設では最大級の広さを誇ります。ホテルが併設されるため、アメニティもホテルと共有する施設もあり、オーナー専用の施設もあります。オーナーエリアとは鍵付きのドアで区切られる予定。

ホテルと共有する設備	オーナー専用の設備
スポーツジム（200㎡以上）ヨガルームプールラッププールプールサイドカバナプールバージャグジー・ホットタブサウナ（スチームとドライ）マッサージルームスパラウンジ芝生エリア	ラウンジスペースダイニングルーム（ＢＢＱグリル付き屋外エリアも）シェフズキッチン付きダイニングルームキッズエリアキッズルームドッグランＢＢＱカバナ芝生エリア

8階アメニティデッキに注目施設追加！

8階のアメニティデッキに注目施設、男女別のスパが追加されました。こちらはただのスパではありません。ドライサウナ、スチームルーム、トリートメントルーム、大浴場を備えたスパです。まるで日本の温泉のような組み合わせですが、ハワイでこういった施設はほぼありませんので、希少価値のある面白い施設になることは間違いありません。