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レンタルを出して賃貸収入を！賢く所有するのがトランプスタイル
オアフ島唯一のファイブスターホテルであるトランプタワー。そんなホテルのユニットを、ご自身で所有してしまおうというのがホテルコンドの利点です。トランプタワーには大小462のお部屋がありますが、実は全て分譲されています。ホテルとして宿泊しているユニットには、それぞれオーナーがいらっしゃるわけですね。
ハワイにステイされている時はご自分の別荘としてお使いいただき、その他の期間はホテルとしてレンタルに出して賃貸収入を得る。そんな賢い別荘所有方法がホテルコンドの大きな魅力なのです。
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では実際にホテルに貸し出すと、どれくらいの収入が見込めるのでしょうか？
通常の賃貸とは違うちょっと複雑な仕組み
ご購入された不動産を賃貸に出す時、テナントを募集して入居手続きを行ったり、家賃徴収をしたりする業務を賃貸管理会社へ委託します。その際オーナーと賃貸管理会社との間で取り交わされるのが賃貸管理契約、または管理委託契約というものがあります。英語では通常、Rental Management AgreementまたはProperty Management Agreementなどと呼ばれます。
トランプタワーの場合は、通常の賃貸と少し違っています。通常のマンション（コンドミニアム）のように、１年、２年という長期で賃貸に出されるのと違って、ホテルですので毎日のように宿泊者（テナント）が変わります。さらに、ハイシーズン・ローシーズンなど日々の需要によってホテルレート（賃料）も変わるわけです。一度テナントを入れたら、毎月家賃の回収をしていればいいというわけにはいきません。ホテルならではの管理業務がたくさん必要なのです。
そこで、ホテル用の賃貸プログラムを用意して様々なサービスを行う会社が、ホテルとオーナーの間に存在します。アロハ・ホスピタリティという会社です。この会社が、トランプタワーのホテルとしてレンタルするための賃貸管理手続きを代行してくる存在となります。
収入は毎月違います
一般的な長期の賃貸と違う点として指摘しておきたいのが、その月のホテル宿泊利用者数（稼働率）によって収入が変わるということです。当然より多く予約が入ってくれると、それだけ賃貸収入も多くなるわけです。ホテルとしても様々なマーケティング努力をして、たくさんの宿泊者を集めます。それでも繁忙期もあれば閑散期もあるので、どうしても稼働率は変わってきてしまうのは仕方ありません。
ホテルの業務内容も毎月違います。例えば、１組の宿泊客が30日宿泊した場合と、30組が１泊ずつ宿泊した場合、どちらも稼働率は同じですがホテルが行なっている業務量はだいぶ違ってくることも考えられます。毎日のようにチェックイン・チェックアウトの手続きを行い、その分会計業務もこなし、清掃やアメニティの補充も毎日行うこともあれば、かなり頻度が少なかったり、と。
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つまり、ホテル用の賃貸プログラムを運営にかかる経費も、毎月変わってくるということです。例え仮に全日稼働で同じ収入だっとしても、経費は同じとは限らないわけですね。そのため、ホテル運営による収入と支出を毎月詳しく記録したレンタルステートメントがオーナーへ発行されているのです。これを見れば、ご自身のお部屋の賃貸運用状況が一目でわかるのです。
レンタルステートメントを読み解こう！
トランプタワーからは毎月、このようなレンタルステートメントがオーナーへ送られてきます。英語だし、内容がちょっとわかりにくいですよね。。
大きく分けると色分けをした７つの内容で構成されています。
- オーナーの情報・・・オーナーの名前、住所、ユニット番号などが記載されます。
- レンタルされた期間の明細・・・予約単位でチェックイン日・チェックアウト日、泊数、収入額が記載されています。
- オーナーによる利用一覧・・・オーナーが使った場合、チェックイン日・チェックアウト日、泊数などが記載されます。
- 収支明細・・・レンタル収入とそれにかかった経費の詳細が記載されます。
- 出入金明細・・・ここは月初の残高と当月の出金（オーナーへの支払い）が記載されています。前月の賃貸収入が入金され、オーナーに支払われた実績が記載されていることとなります。
- 稼働内容の詳細・・・ホテル宿泊客へレンタルされた日数、オーナーが利用した日数、オーナーゲストが利用した日数、無料宿泊となった日数などの詳細が記載されます。ここで実際の稼働率を見ることができます。
- 積立口座の明細・・・室内の家具や備品の修繕積立金の明細を確認する項目です。ホテル収入の2.5%が毎月積み立てられていきます。リネンの交換費やカーペット等のしみ抜き等が行われる定期清掃費用が修繕積立金から差し引かれ、残りの金額が毎月貯蓄されます。
で、肝心な賃貸の収支は４の箇所を見れば一目瞭然なわけです。しかしながらここが結構細かいのです。
以下に抜き出して詳しく見てみましょう。
ホテルプログラムの９つの経費
これはトランプタワーワイキキのレンタルステートメントの、収支明細部分を抜き出したサンプルです。左側に各項目が並び、右側にはそれぞれの当月の数字と、１月から当月までの累計の数字が並んでいます。このサンプルは12月のものですので、12月単月の数字と、年間の数字がわかるようになっています。
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まず出てくるのが税金です。ご所有ユニットに宿泊される方は、オーナーの皆様のお部屋を借りているという意識はもちろん無く、あくまでトランプホテルに宿泊されています。そこで宿泊する際にはホテル料金と、ホテル料金にかかるGET（売上税）、そしてホテル宿泊にかかる（TAT）宿泊税を支払います。ホテルはオーナーの代わりに宿泊者からお金を受け取り、それらをオーナーの収入としてここに記載しているわけです。
サンプルでは、この一ヶ月で宿泊者から受け取った税金の合計は$3,284.89となっています。
そして次に出てくるのが収入です。これは税金以外で、単純にホテル料金として宿泊者から受け取った額の合計となります。サンプルでは$23,527.08となっています。31日フル稼働していますので、単純計算ですが約$760/泊という宿泊レートが設定されていたことがわかります。
そしていよいよ経費です。ここには大きく分けて9つの経費が含まれています。
１ ホテルサービス費（スタンダード・ホスピタリティ・サービス・チャージ）
ホテルプログラムに参加している場合には、ホテル宿泊があろうがなかろうが毎月固定でかかる費用で、ユニットの広さに応じて料金が決められています。これは、レセプションデスクの運営や、荷物の持ち運びを行ったり、ユニットの内線やTVなどの準備、ユニットの点検など、ホテルとして運営をするにあたっての必要経費となります。
２ 室内清掃費
予約が入った日数（稼働日数）に応じてかかる費用です。サンプルの１ベッド＋DENの場合は、$104.50／日となっていて、毎日のハウスキーピングの運営費となります。
３ 予約システム利用料
Global Distribution Systemと呼ばれる予約システム端末の利用料となります。このシステムにより、世界中の各旅行代理店などからリアルタイムでホテル予約が可能になっています。こちらも稼働日数毎の料金で、$1.5／日となっています。
４ クレジットカード手数料
宿泊者がクレジットカードで決済した場合の手数料です。レンタル収入に対して3%ほどの手数料となっています。
５ レンタル運営費（レンタル・アドミニストレーション・フィー）
レンタル収入の10.5%が、ホテルとしてレンタルをするための運営費となります。いわゆる「賃貸管理費」がこちらにあたります。
６ マーケティング費
ホテルとしてより多くの方々へ利用をしていただくためのマーケティング費用です。稼働日数毎の料金で、$41／日となっています。
７ 家具・備品積立金
ホテルとして色々な方々が宿泊されるため、細かな不備があっては困りますよね。例えば電球がきれていたり、家電が壊れていたり。さらにトランプタワーは高級ホテルですので、何年かに一回は家具を新しいものへ取り替えます。それらの費用を捻出するために、毎月のレンタル収入の2.5%が積み立てられいます。
８ 支払税金
宿泊者から受け取ったGETとTATは、きちんと納税しなくてはなりません。税金の支払い作業をトランプタワーへ依頼することも可能で、その場合はアカウンティング費用として$50／月がかかります。このサンプルユニットのオーナーは、ご自身で支払い作業をされているようですので、このステートメントにはアカウンティング費用がなく、そして支払税金の額も$0となっています。これは、あくまでもトランプタワーが支払を代行した額は$0ということです。
９ 旅行代理店手数料
旅行代理店を通して予約が入った場合に支払う手数料です。TA CommissionとTravell Agent Commissionと２つありますが、いずれも同じ性質の経費となります。
＊これらの経費は2017年12月現在の数字です。
こうしてみていくと、ホテルレンタルにかかる経費は色々とありますね。しかしそこはオアフ島唯一のファイブスターラグジュアリーホテルです。あれだけのホスピタリティを維持していくために、それなりの経費もかかっていて当然といえば当然ですね。
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一番下に、実際にオーナーへ支払われる額（収入から経費を差し引いた額）が記載されています。
「受取税金合計＋収入ー経費合計＝オーナーへの支払い額」となっています。受け取った税金も含まれていますので、これを納税したとして差し引くと$11,723.30が一ヶ月の所得となりました。
ホテルとしての魅力はもちろんですが、このように不動産投資としてもその魅力があるのがよくわかりますね。
レンタルステートメントに出てこない経費
このレンタルステートメントは、あくまでホテルプログラムにおける収支となります。よって、ホテルプログラムに関係のない経費はこちらの明細には掲載されません。
代表的なものには、物件の管理費、固定資産税、ホームオーナー保険料などがそれにあたります。利回り計算をする場合には、上記の一ヶ月の所得から更にこれらの経費を差し引いて計算しなくてはならないので注意してください。
ここに掲載した内容はサンプルです。実際には、間取りタイプ、眺望、階数などによってユニットごとに大きくことなります。より詳しいレンタル状況や、ユニットによっての収入状況などは以下よりお問い合わせいただけましたら幸いです。
