ホノルルの固定資産税は高いのか?

ホノルルの固定資産税率はハワイの中でも一番低い!?

ハワイ不動産を所有して発生する維持コストには大きく分けると、①管理費、②光熱費、③会計コスト、そして④固定資産税があります。今回は、ハワイの「固定資産税」に関する仕組みについて調べてみました。

ハワイでは税金の会計年度は、7月1日から始まります。なので、「2017年度固定資産税」というのは、2017年7月1日から2018年6月30日までの税金というになるのです。実際には2018年でも、税金ではまだ2017年度なんてこともあるので、ゴチャゴチャしないように覚えておきましょう。

固定資産税の支払いは、1年分を一度に支払うか、上期と下期の2回に分けて支払うかの2択です。それぞれの期間と支払い期日は以下のように決まっています。

上期 7月1日〜12月31日 支払い期日=2月20日
下期 1月1日〜6月30日 支払い期日=8月20日

固定資産税は国税ではなく、いわゆる地方税ですが、アメリカに50ある州の下位行政区分であるCountyという地方行政組織単位で管轄されているため、一言でハワイ州と言っても、オアフ島とハワイ島、マウイ島、カウアイ島では税率も資産区分も様々です。

下記図表をご覧頂くと、皆様が一般的にイメージされる「ハワイ」はHonolulu Countyに属したオアフ島のホノルル市に該当します。また、ハワイの不動産を所有する、というと基本的にはコンドミニアムや戸建てなどの住居になるかと思いますが、そちらは「Residential」というClassになります。

その「Residential Class」で税率を比較すると、ホノルルが固定資産税評価額1,000ドルあたり3.50ドルということで、固定資産税率は0.35%となります。同様に見ていくとマウイ島が0.53%、ハワイ島が1.05%、カウアイ島が0.605%ということになりますので、実はホノルルが一番税率は低いということが分かります。

ただし、日本人投資家目線では一点注意事項があり、所有物件が「主たる住居」では無い場合、かつ、当該物件の固定資産税評価額が1,000,000ドル以上の場合には、通常のResidential Classではなく、「Residential A」というClassに分類されることとなります。「Residential A」とは、2014年度から新たに創設されたClassになります。

適用要件の概要としては、
①固定資産税評価額が100万ドルもしくはそれ以上の物件であること
②Homeowners Exemption(居住用不動産免除書類)を提出していないこと
があげられます。

日本人オーナーにとっては、VISAもしくは永住権を取得してハワイに移住しない限り、Homeowners Exemptionを提出することは不可能ですので、基本的には①の物件の評価額が適用要件になると考えて良いかと思います。

「Residential A」とは

物件評価額が100万ドルを超える不動産を、セカンドハウスとして所有、もしくは長期賃貸で貸し出しているオーナーは、必然的に「Residential A」に該当することになります。

2016年から2017年度までの「Residential A」の税率は、0.6%の1本だったのですが、2017年の税制改正により「Tier 1」と「Tier 2」という二層式の税率が設定されました。二層式とは、物件の固定資産税評価額が「100万ドルまでは0.45%」(Tier 1)、「それ以上は0.9%」(Tier 2)として課税をする、ということになります。

では、具体的にどのように計算すれば良いのか見てみましょう。

Case1. 固定資産税評価額が130万ドルのセカンドハウスもしくは長期賃貸物件を所有している場合

旧)130万ドル×0.6%(Residential A)=7800ドル

新)100万ドル×0.45%(Residential A/Tier 1)+30万ドル×0.9%(Residential A/Tier 2)=7200ドル

Case2. 固定資産税評価額が200万ドルのセカンドハウスもしくは長期賃貸物件を所有している場合

旧)200万ドル×0.6%(Residential A)=1万2000ドル

新)100万ドル×0.45%(Residential A/Tier 1)+100万ドル×0.9%(Residential A/Tier 2)=1万3500ドル

Case1では減税、Case2では増税になるという、若干複雑な仕組みをHonolulu当局は取り入れてきましたが、結論は下記のようになります。

~100万ドル ⇒ 現状維持
100万ドル~150万ドル ⇒ 減税
150万ドル~ ⇒ 増税

わかりやすく言うと、物件評価額が150万ドルを超えるような高額な不動産を別荘として所有できるような富裕層に対しては税負担を重くしますよ、ということです。

ホテルコンドはどうなのか?

ホテルレジデンスはどうなるのでしょうか。ホテルレジデンスは、純粋なResidentialとは違い、ホテルとしての商業利用される不動産になります。そのため、ResidentialでもResidential Aでもなく、「Hotel&Resort」という商業用のClassへ分類され、税率としては1.29%が適用されます。

なお、Trump Hotel WaikikiやThe Ritz-Carlton Residences Waikiki Beachなどの不動産を購入し、ホテルとして稼働させず純粋に別荘利用をすることも可能ですが、その際にはProperty Class Change(用途変更)手続を行うことで、Hotel&ResortからResidentialもしくはResidential Aへの変更が可能になります。

毎年10月1日に固定資産税評価が行われる

日本の固定資産税は3年に一度評価替えを行いますが、ハワイでは毎年10月1日に行われます。ハワイには日本のような公示地価や路線価のような指標は存在していないため、固定資産税評価額は基本的には実勢価格に近いところになるケースが多いようです。

ハワイの生活費は高いというイメージですが、こと固定資産税に関しては、なんと全米一安い州となっています。最も固定資産税が高いニュージャージー州、次いで、シカゴを擁するイリノイ州では、ハワイに比べると実に7~8倍程度の固定資産税が課されます。実はハワイの固定資産税は全米で比べると相当安いのです。確かにハワイは不動産価格をはじめ、生活費・光熱費はかなり高いほうになりますが、所有後の固定資産税の割安感は際立つものになっており、上手くバランスをとっています。

不動産を所有する上で、固定資産税というのは維持コストの中でも大きな割合を占めるコストかと思います。長期で保有すればするほどボディーブローのように重くのしかかってくるので、やはり2件目もそのコストが全米一安いハワイをご検討されてはいかがでしょうか。

新規CTA

こんな記事も読まれています