コンドミニアムガイド：スカイ・アラモアナ

カピオラニ再開発の大本命がここに

2019年5月1日から一般販売が開始された話題の新築コンドミニアム「スカイ・アラモアナ」。すでに約7割が成約となり、他のプロジェクトと比べて好調な売れ行きとなっているようです。ホテルと併設、ホノルルレールトランジットの終着駅前、リーズナブルな価格、売れている理由は色々とありそうですので、じっくりと検証していきたいと思います。

住所：	1388 Kapiolani Blvd., Honolulu, HI 96814
タイプ：	コンドミニアム
築年：	2022年竣工予定
総戸数：	390戸（1bed: 176戸、2bed: 214戸）
階数：	43階建
間取り：	１ベッド、２ベッド
ペット：	可
最低賃貸日数：	30日
デベロッパー：	JL Avalon Capbridge, LLC
管理会社：	Avalon Commercial, LLC
アメニティー：	プール、ラッププール、ジャグジー、バーベキューエリア、芝生スペース、ヨガルーム、サウナ、マッサージルーム、ドッグラン、シアタールーム、プールバー、キッズルーム、キッズプレイエリア、ダイニングキッチン、ジムなど

全てが徒歩圏内、これ以上便利な場所があっただろうか？

ハワイで不動のショッピングモールの頂点といえば、言わずと知れたアラモアナセンター。世界最大級のアウトドアモールです。平日はもちろん、休日ともなれば地元住民も家族でショッピングを楽しむ姿がたくさん見られ、観光客だけでなく、ハワイの人々にも愛されているのがよくわかります。高級ブティックからリーズナブルまでがラインナップされ、リテールだけでなく高級レストランから気軽に行ける居酒屋的なお店まで、なんでも揃っているのが人気の理由ではないでしょうか。さらにはフードランド・ファームもあるため、まるで一つの街として機能していると言っても過言ではないほどです。

新しい街を作りあげているカカアコエリアもファッショナブルで最高に面白いのですが、平日の夜などはエリアをちょっと外れると人気が少なく、まだまだ発展途上という感は否めません。これから完成していく街ですので、現段階では上記のような選択肢の広さという意味では、アラモアナセンターに軍配が上がります。スカイアラモアナのロケーションはカピオラニ通り沿い、つまりこのアラモアナセンターの目の前に建設されるわけです。それだけでこのプロジェクトのロケーションの良さがわかります。

さらに、カピオラニ通りを挟んで反対側にはホノルルレールトランジットの終着駅がやってきます。日本の感覚で言えばまさに「駅前マンション」になるわけです。さらに物件の裏手には24時間営業のウォルマートがあり、徒歩5分くらいで日本食材も豊富なドン・キホーテもあります。空港でレールに乗れば約20分で自宅前に到着。ハワイの生活が、これまでよりももっと近づいた感じがするのは私だけでしょうか。

ホテルがあることの利点とは？

スカイ・アラモアナの特徴はなんといっても、ホテルとコンドミニアムの２棟が併設されることです。このエリアでホテルといえば、老舗のアラモアナホテルしかありませんでした。というのも、元々この地区は、ホテルはもとより、これだけ高層の建物はできないゾーニングでした。しかし、ホノルルレールトランジットの駅が来ることにより、駅から1/4マイル（約400メートル）以内に位置しているエリアに関しては、「トランジット・オリエンテッド特別開発地区」として従来の用途よりも柔軟な用途や建設基準が許可されることになったのです。先ほどのロケーションと相まって、このホテルはこれまでのホテルになかった非常に高い利便性を手に入れることになるはずです。

また、これまでホテルコンドミニアムは多数ありましたが、同じプロジェクト内にホテルとコンドミニアムが別々に建設されるというプロジェクトはハワイにはありませんでした。それだけでも特徴的なのですが、これだけの利便性から人気となり得るホテルが一緒にあるわけです。昨今のラグジュアリーコンドはホテル並みの共有施設がありますが、朝食やランチを楽しむレストラン・ラウンジや、プールサイドのバーなど、ホテルならではのサービスを享受できるのはスカイ・アラモアナがホテルと併設されることのメリットではないでしょうか。

もちろん、ホテルがあることで多数の観光客が出入りするから嫌だ、というご意見はあるかと思います。しかしそれは、通常のホテルコンドミニアムでも同じことです。トランプタワーやリッツ・カールトン、イリカイホテルなどよりも、ひっそりとした環境を好まれる方には正直向いていないかもしれません。

ただ、ホテルとは完全に別の棟であることを考えると、共有施設こそ賑やかになるかもしれませんが、実際のレジデンスは完全にホテル棟とは別なのでプライベートな環境がそこにはあります。この意味で、通常のホテルコンドミニアムよりもガヤガヤしてうるさそうだという心配は杞憂になるのではないでしょうか？

ちなみにどんなホテルが来るかは、まだ決まっていません。この秋には決定する見込みのようです。関係者からの話によれば、ホテルブランドに関しては世界的に名が通っていて、誰でも知っているブランドでなくてはならないという条件があるようです。

リーズナブルな価格設定のワケ

スカイ・アラモアナのもう一つの特徴は、そのリーズナブルな価格設定にあります。もちろん、至極便利な場所とは言え、ハワイはやはり海からの近さ、そしてダイヤモンドヘッドがどれだけ見えるかで資産性が変わってくるので、オーシャンフロントの物件とは価格設定がそもそも違います。

新築プロジェクトでいうと、ここ最近はワードビレッジをはじめとしたオーシャンフロントやそれに近い高級物件が目立ち、超高級物件よりも低い価格帯の物件は非常に少なかったのが現実です。数百万ドルという物件が居並ぶ中、スカイ・アラモアナの売り出し価格帯は、60万ドル台から。最上階でも130万ドル台。非常に現実的かつ、地元のニーズをしっかり意識した価格帯になっているのではないでしょうか。

開発会社によれば、この価格を実現するために様々な工夫がなされているようです。例えば、フロアプランは9階から最上階の43階まで全て同じプラン。これはペントハウスフロアを作ると、それだけで建築コストが上がってしまうという理由なのです。さらに、このプロジェクトには84戸のアフォーダブル住戸も入っています。これは世帯収入に上限・下限があり、さらに最初に購入する不動産でなくてはならず、また決められた期間は再販もできないという、ハワイ居住者向けのユニットです。つまり、新築物件が高くなりすぎてしまい、不動産を所有できなくなってしまう地元居住者を保護するための物件で、日本のURと似ています。ホノルル市としては、新規開発をする際にはこのアフォーダブル住戸も一緒に建設することを義務付けています。しかし、多くの高級物件はアフォーダブル物件を作らない代わりに、免除料を政府に支払っているわけです。しかし考えてみれば、それは結果的にはユニット価格に跳ね返っているということで、スカイ・アラモアナに関してはしっかりとこのアフォーダブル住戸を作ることで余計なコストを削減しているのです。

また、長く物件を所有していくにあたって、実は多くの高級物件がオーバークオリティになっているということも指摘しておきたいです。ハワイのコンドミニアムは多くの備え付け家具があります。例えば、キッチン戸棚、バスルームの洗面まわり、高級になればなるほどこれらの備え付け家具は完全オリジナルで、工芸品に近いものと言っていいでしょう。内装のクオリティの決め手の部分でもありますが、諸刃の剣でもあります。これらの品は一部でも破損したら、傷ついてしまったら、簡単には修理・交換ができないのです。また、天井埋め込みのエアコンもそうです。見た目はすっきりしていいのですが、どうしても故障時や清掃時などはメンテナンスの手間がかかります。スカイ・アラモアナに関しては、長く持つことを前提に、いかに管理維持コストを上げないかを徹底して考えてインテリアを決めているようです。派手さはないのですが、維持管理のしやすいもの、もし故障をしてもすぐに直せるものが選ばれています。

30日レンタルで運用の選択肢が増える

もう一つ重要なこととして、スカイ・アラモアナは30日からレンタルが可能です。アラモアナセンター西側を走るピイコイ通りを境に、カカアコ南地区は6ヶ月未満での賃貸は禁止です。ワードビレッジはすっぽりとそのエリアに入るため、基本的には別荘使いか、長期で賃貸に出すかの選択肢となってきます。

一方このエリアに関しては1ヶ月以上での賃貸が可能のため、ご自身が使うときは別荘として、それ以外はマンスリーレンタルとして貸し出すことができるのです。実際は年に数回しかハワイに行かないオーナーも多いので、こういった運用ができるのはとても嬉しいですよね。

フロアプラン

スカイ・アラモアナの間取りはシンプルに、１ベッドと２ベッドのみ。基本的には９階から最上階である43階まですべて同じフロアプランとなります。アメニティデッキがある８階は例外的で、Residence 6、8、9、10、11のみで、これらのユニットには専用の庭が用意されています。

この配置図を見てわかる通り、海に向かって縦に建てられるホテルに対して、レジデンス棟は斜めに建てられます。これによって、ホテルと向かい合ってしまうことを避け、眺望を確保しています。特に、１、３、５、７、９はアラモアナセンター越しに海も望め、逆に２、４、６、８、１０、１１は山から空港側の開けた眺望を楽しむことが可能です。ホテルとレジデンス間の距離ですが、一番近い箇所でも約30メートルほどあるため、圧迫感はあまりないでしょう。

ダイヤモンドヘッド方面は、ちょうどCrossover Realty Hawaiiのオフィスがあるアラモアナビルが眺望をブロックします。アラモアナビルは20階建てですが、オフィスビルのため天井高が高いのと、屋上部分に円盤型の元レストランがあるため、スカイ・アラモアナからは32階くらいまで上がるとビルを超えてワイキキまで見渡すことが可能になります。

レジデンス２に関しては、カピオラニ通りを挟んで反対側に建設予定のセントラル・アラモアナというコンドミニアムが南側の眺望を邪魔します。セントラル・アラモアナは地元住民向けに既に完売している物件で、スカイ・アラモアナとほぼ同じ高さのコンドミニアムになります。しかし、高層ビルはそれだけなので、セントラルの左右には眺望をブロックする建物はありません。よって、セントラルの西側からはカカアコの海方面が開けて見えます。もちろん、価格面はブロックされることを考慮して設定されているため、レジデンス２は同じ２ベッドのレジデンス１よりもかなりリーズナブルに設定されており、考え方によっては、お買い得なスタックと言えます。

1500坪超！！ホノルルで最大規模の共有施設

スカイ・アラモアナは、西側のレジデンス棟と東側のホテル棟からなります。１階から８階まではレジデンスとホテルが相互利用する形で、ホノルルでは珍しい物件です。

１階は「スカイ・ショップ」と呼ばれるレストランやリテールショップが入る予定。ホテルがあるため、バスも出入りできる大型のエントランスエリアが真ん中にあるのが特徴です。２階と３階はホテルゲスト用のパーキングで、４階から７階がオーナー専用のパーキングエリア。ゲストパーキングはなんと30台分も。そして８階は「スカイ・テラス」と呼ばれる大規模な共有施設になります。

スカイ・テラスの広さは1500坪以上ほどあり、ホノルルの共有施設では最大級の広さを誇ります。

ホテルが併設されるため、アメニティもホテルと共有する施設もあり、オーナー専用の施設もあります。オーナーエリアとは鍵付きのドアで区切られる予定。

ホテルと共有する施設

スポーツジム（200㎡以上）
ヨガルーム
プール
ラッププール
プールサイドカバナ
プールバー
ジャグジー・ホットタブ
サウナ（スチームとドライ）
マッサージルーム
スパラウンジ
芝生エリア

オーナー専用の施設

ラウンジスペース
ダイニングルーム（ＢＢＱグリル付き屋外エリアも）
シェフズキッチン付きダイニングルーム
キッズエリア
キッズルーム
ドッグラン
ＢＢＱカバナ
芝生エリア

シンプルでモダンなインテリア

インテリアデザインを担当しているのは、パークレーン・アラモアナやワン・アラモアナなどラグジュアリーコンドを得意としているフィルポッツ社。そのクオリティの高さは折り紙付きと言っても良いでしょう。全体として派手さは無く、使い勝手を重視し、シンプルなトーンとなっているのが特徴です。

冷蔵庫や食洗器などのキッチン家電はBosch社製。Boschの中でも、他の同価格帯プロジェクトよりも上級ラインが選ばれています。キッチンに彩りを加える水栓金具は、世界中の高級ホテルで使われているHansgroheを採用。カウンタートップはサイルストーン社のクォーツカウンタートップとなっています。プロジェクト全体として価格を上げないよう努力をしつつも、こういったところではしっかり高品質のものを使っているのは嬉しいですね。

空調は、信頼の三菱電機製エアコンが各部屋に設置されます。

キッチンとバスルームの床材はタイルで、リビング、ベッドルームはカーペット。カーペットが嫌という方は、後々フローリングへアップグレードオプションも選べるようです。