最新情報を随時追加しています。
6月2日：セミナーのご報告を追加しました。（6.2 エージェント向け説明会 in 東京）
6月2日：レンタルの概要を追加しました。（4 ホテルの一室として賃貸可能！）
5月17日：室内レンダリングを追加しました。（3.3 室内レンダリング）
5月17日：スパのレンダリングを追加しました。（3.2 室内レンダリング）
3月30日：ローン情報を追加しました。（6 国内銀行でのローン利用可能！）
3月18日：建設進捗動画を追加しました。（7 建設進捗）
2月17日：各フロアの眺望画像を追加しました（4 各フロアからの眺望はこんな感じ！）
2月17日：販売開始時期を更新しました
2月1日：建設進捗画像を追加しました（7 建設進捗）
1月25日：フロアプレートを追加しました（3.3 フロアプレート）
1月25日：アメニティ画像を追加しました（11.1 8階アメニティデッキに注目施設追加！）
12月15日：ルネッサンス・レジデンス概要を追記しました
11月29日：物件詳細を追記しました
Contents
ルネッサンス・レジデンスとは
現在アラモアナにて建設中のコンドミニアム、スカイ・アラモアナをご存知でしょうか。スカイ・アラモアナにはウェストタワーとイーストタワーの2棟があり、当初の計画ではウェストタワーはレジデンス棟、イーストタワーはホテル棟となるはずでした。
ところがレジデンス棟の販売を開始すると、リーズナブルな価格と立地の良さで非常に好調な売れ行きを記録。これを受け、完全なホテルとなる予定だったイーストタワーの一部をホテルコンドミニアムとして販売するよう計画が変更されました。このホテルコンドミニアムが本記事でご紹介する「ルネッサンス・レジデンス」です。
スカイ・アラモアナのウェストタワー（レジデンス棟）についてはこちらの記事をご覧ください。
コンドミニアムガイド：スカイ・アラモアナ（ウェストタワー）
イーストタワー（ホテル/ホテルコンド棟）概要
| 住所 | 1388 Kapiolani Blvd., Honolulu, HI 96814 |
| 物件タイプ | ホテル ＋ ホテルコンドミニアム |
| 築年 | 2023年後半竣工予定 |
| 総戸数 | ホテルコンドミニアム：112戸 （スタジオ：72戸、1ベッド: 33戸、1ベッド＋デン：5戸、2ベッド: 2戸） |
| 階数 | 43階建 （9-14階：アフォーダブル、15-29階：ホテル、30-39階：ホテルコンド） |
| 間取り | スタジオ、1・2ベッドルーム |
| ペット | 不明 |
| 最低賃貸日数 | 1日 |
ルネッサンス・レジデンス概要
ホテルコンド部分は全112室。30〜34階がエグゼクティブフロア、35〜38階がグランドフロア、39階がペントハウスの3つのフロアに分かれます。どのフロアも、山側と海側に大きめのユニットが位置し、その間にスタジオタイプが並ぶようです。バレーパーキングがありますので、ユニットに駐車場は付属しません。
| エグゼクティブ | グランド | ペントハウス | |
| フロア | 30-34階 | 35-38階 | 39階 |
| 部屋数/階 | 13部屋 | 10部屋 | 7部屋 |
| 間取り | スタジオ：11 1ベッド：2 |
スタジオ：4 1ベッド：5 1ベッド＋デン：1 |
スタジオ：1 1ベッド：3 1ベッド＋デン：1 2ベッド：2 |
| 特徴 | 居室はカーペット タイル貼の浴室 タイル貼のキッチン |
約2.62mの天井高 居室はフローリング |
約3mの天井高 居室はフローリング タイル貼の浴室 |
フロアプレート
各フロアの間取りをご紹介します。まずは30〜34階の「エグゼクティブ・フロア」から。以下の2枚はほぼ同じですが、31階と33階には08ユニットの廊下側に製氷器があるため、若干狭くなっています。
次は35〜38階の「グランド・フロア」です。エグゼクティブ・フロアと同様に、36階と38階の04ユニットの廊下側には製氷器がありお部屋は少し狭目です。
最後は「ペントハウス・フロア」ですが、残念ながらこちらは開発業者とその関係者枠で完売してしまったとのことです。
室内設備
ホテルとしてお部屋を貸し出せるよう、全室家具付きです。更にホテルユニットにはキッチン、洗濯機、乾燥機は付きませんが、ホテルコンドのユニットには設置されるとのこと。他のホテルコンドではユニット内にこれ等の設備がなく、長期滞在時に不便を感じる物件もありますので、この3点が完備されていることは大きなポイントです。しかも洗濯機・乾燥機は一流家電ブランドとして名高いBOSCH製。
また、スタジオ以外のユニットには食洗機も完備。食洗機を含むキッチン家電は、高級ホテルレジデンスでも採用されているWOLF・SUB-ZERO製です。カウンタートップにはスペインのCONCENTINO社が提供する、94%の天然水晶（石英）と樹脂を真空振動プレスして開発された「サイルストーン」と呼ばれる素材を使用。傷がつきにくく、色滲みの心配もない画期的な素材です。
バスルームにもこだわりがたくさん。日本人に馴染み深い、肩までつかれるバスタブとTOTOのウォシュレット一体型のトイレを採用しました。水洗器具はHANSGROHE製を使用予定です。水回りは滞在時の満足度に大きく関わる重要な部分です。その点、キッチンもバスルームも充実したルネッサンス・レジデンスなら、滞在期間の長短に関わらず快適に過ごせそうです。
室内レンダリング
待望の室内レンダリングが公表されました。室内は無駄のない、スタイリッシュなインテリアで統一されるようです。華美ではないものの高級感があり、期待を上回る完成イメージ図ではないでしょうか。是非画像クリックし、拡大してご覧ください。
画像のキャプションは公式発表ではなく、フロアプランからの推測です。実際のお部屋とは異なる可能性があります。
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G-01のリビング -
G-08のベッドルーム -
G-01のベッドルーム
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G-09のリビング -
G-06のキッチン -
G-02/PH-02のバスルーム
ホテルの一室として賃貸可能！
ホテルのレンタルプログラム
ルネッサンス・レジデンスのユニットは、ホテルが提供するレンタルプログラムを通して貸し出しをすることができます。レンタルプログラムへの参加は任意ですので、もちろん賃貸せずにご自身だけのお部屋としてご利用いただくことも可能です。
一般的にホテルのレンタルプログラムは「Net Contract」と「Gross Contract」の2種類に分けることができます。Net Contractは売上から費用を差し引き、残った額をオーナーとホテルで規定の割合で分配します。リッツ・ワイキキやトランプタワー・ワイキキなどがこの方式です。Gross Contractは、まず売上から規定の割合をオーナーに支払い、残額が費用とホテルの収益となります。イリカイホテルがこの形式を採用しています。
ルネッサンス・レジデンスでは後者が採用されました。Gross Contractの良さは、1日でも稼働すればオーナーに収益が入る点です。Net Contractでは売上からまず費用を差し引くため、固定費用と宿泊料によっては、ある程度お部屋が稼働するまでオーナーの収益が発生しません。
気になるオーナーへの分配割合ですが、1年目は45%で、そこから11年目に42%となるよう少しずつ割合が減少していきます。ルネッサンスはマリオット系列ですので、この減少分はマリオットへのフランチャイズ・フィーに充てられます。フランチャイズ・フィーは初年度が2％、そこから徐々に増加し、7年目に5%となります。
通常、ホテルの営業は軌道に乗るまで数年を要すると言われています。開業当初の売上の低い時期はオーナーへの分配率を高く設定することで、オーナーがより安定して収益を得ることができるようにし、そこから時間をかけて分配率を下げることで、しっかりと営業が軌道にのる頃にはオーナーとホテル両方が利益を享受できるという良心的な方針です。
オーナーへの分配割合にはFF&E Fund Reserveと呼ばれる積立金が含まれます。売上の分配と同様に1年目に1%で開始し、11年目には5%となります。積立金は室内の家具、カーテン、カーペットや備品の交換・修理に使われるものですので、年を追うごとに必要額が増え、売上に占める割合が増えるというのは納得できる内容です。積立金はお部屋ごとに管理され、通常はプログラム解約時にオーナーに残額が返金されますので、実質オーナーへの分配と考えることができます。簡単に表にまとめると以下の通りです。
収益はどのくらい見込めるの・・・？
米国の法によって予想収益を話すことは禁じられているとのことで、収益見込みについて関係者から公式な発言はありません。ただ、参考としてルネッサンス・レジデンスが分類されるホテルカテゴリーの数字について説明がありました。
ホテルの業績を集計する際には、ホテルをランク毎に6つのグループに分類します。ルネッサンス・レジデンスはアッパー・アップスケール・ホテルという上から2つ目のカテゴリーに入ります。コロナ以前のホノルルのアッパー・アップスケール・ホテルの年間平均稼働率は85%、年間平均宿泊料は$264でした。
ただ、ホノルルのアッパー・アップスケール・ホテルはほとんどが築40-50年で、低層階から高層階までのユニットが含まれ、寝室とバスルームのみのスタンダードなお部屋です。その点、ルネッサンス・レジデンスは新築であり、オーナーが所有するユニットは高層階に位置します。また、室内にはフルキッチンと洗濯機/乾燥機が設置されており、明らかに他のホノルルのアッパー・アップスケール・ホテルに勝る存在であると言えます。
公式からの説明はここまでですが、要するに明言はできないけれども年間平均稼働率は約85%、年間平均宿泊料は$264は上回る見込みと理解することができます。
また、今年制定されたバケーションレンタルを規制する条例は、ルネッサンス・レジデンスにとって大きな追い風となることは確実です。条例により大幅にバケーションレンタルの数が減少し、ホテル全般の需要が高くなりますが、ルネッサンス・レジデンスではより高い需要が期待できます。キッチン/洗濯機/乾燥機を完備したホテルユニットはホノルル全体でも限られており、これらを備えたルネッサンス・レジデンスは、これまでバケーションレンタルを利用していた層を取り込むことができると考えられています。
各フロアからの眺望はこんな感じ！
32階、35階、37階、39階からの眺望画像です。各画像はクリックで拡大します。海は少し距離がありますので、階による変化はあまり感じられませんが、市街地・山側は周辺の建物よりも少しずつ視線が高くなり、高層階ほど気持ちの良い眺望となっています。
注目の価格＆販売状況は？
これだけ充実した室内設備とアメニティ、好立地が重なれば価格もそれなりに違いない・・・と思いきや、エグゼクティブフロアのスタジオが$400,000後半から、1ベッドルームが$700,000後半からのリーズナブルな価格での販売となりました。管理費は$1.25/sqft.を下回る見込みです。スカイ・ウェストが好調な売れ行きとなった一因は手の届きやすい価格でしたが、ルネッサンス・レジデンスも同様に順調に成約が続いています。
早ければ2021年末からの販売とも噂されていましたが、行政の認可に時間がかかり、実際の販売開始は2022年1月下旬〜2月初旬となりました。販売は開発業社及びその関係者から始まり、スカイ・ウェスト購入者、最後に一般への公開となりました。現在、現地ではショールームがオープンし、一般購入者への販売がおこなわれています。
6月2日時点で購入可能なユニット
既に人気のユニットタイプは完売となっており、6月2日現在購入可能なユニットはエグゼクティブフロアに11部屋、グランドフロアに5件、ペントハウスが1件のみです。スタジオが$467,000台から、1ベッドが$781,000台からとなっています。購入可能なユニットや価格についてご関心がある方はCrossoverまでお問合せください。
エージェント向け説明会 in 東京
2022年6月2日、東京にてエージェント向けの説明会が行われました。説明会には開発業者JP Capitalから代表のTim Lee氏と副代表のMichael Vachio氏、レンダーであるFirst Hawaiian Bankの副代表Daniel A. Nishikawa氏、ホテル運営会社HighGateのKei Tobu氏、不動産会社AREAから副代表のPatrick T. Nakamura氏、レンタルプログラム設計に携わるAloha Hospitality Consultingから代表のWilliam Tanaka氏、本プロジェクト担当のErik Kloninger氏がハワイから参加しました。ルネッサンス・レジデンスに携わる重要人物が全員顔を揃えた形となり、日本マーケットに注力している事がよく分かる説明会となりました。
会は少人数制で複数回に分けて行われ、設備・設計へのこだわり、オーナーファーストの考え方、初の情報解禁となるレンタルプログラムの説明に時間が費やされました。ほとんどの枠で時間を超えるほどの質疑応答が交わされ、日本のエージェントも高い関心を持っている様子です。説明会での資料は現時点では公開不可とのことで、お見せすることができないのが残念ですが、許可がおり次第ご案内します。
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会場の様子1 -
配布資料 -
会場の様子2
国内銀行でのローン利用可能！
これまでルネッサンス・レジデンスでは、日本の銀行によるローンは開発業者によって認められていませんでしたが、この度、日本の銀行のローン利用が認められるようになりました。
ただ、購入手続きにおいては現金購入者と同様の扱いになることにご留意ください。現金購入者と同じように、物件価格全額の支払い能力を示す資産証明書をご提出いただき、手付金や中間金は現金でお支払いいただく必要があります。物件が完成する1年前を目安に銀行による鑑定評価が開始され、完成半年前のプレクロージングレター発行時に本申込、ローン金額を含めた残金をお支払いいただくという流れです。
新築物件の融資金額は基本的には売買契約価格の50％ですので、ルネッサンス・レジデンスでも融資金額はその位になる見込みです。残金支払い時までローン利用の可否が分からないのは不安が大きいですが、保証会社に確認したところ「現時点での与信審査もある程度可能だが、本申込み受付まで時間が空くため、再度審査が必要となる」とのことでした。
物件完成後のバックファイナンスはもちろん利用可能です。
建設進捗（動画あり！）
2022年2月現在の工事の様子です。
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工事進捗-1 -
工事進捗-2 -
工事進捗-3
3月中旬に撮影した現場の様子です。ルネッサンス・レジデンスの情報は0.03〜0.28です。
これまでの流れ
2019年9月：スカイ・ウェスト7割成約
2019年5月1日から一般販売が開始された話題の新築コンドミニアム「スカイ・アラモアナ」。すでに約7割が成約となり、他のプロジェクトと比べて好調な売れ行きとなっているようです。（2019年9月時点公表内容）
2021年7月：ホテルブランドが決定
世界最大のホテル運営会社、マリオット・インターナショナルに属する「ルネッサンス」がホテルブランドとして決定しました。マリオットは運営するホテルをラグジュアリー、プレミアム、セレクト、長期滞在型に分類しており、ルネッサンスはシェラトンやウェスティンと共にプレミアムにカテゴライズされています。（2021年11月時点公表内容）
2021年7月：ホテル上層階をホテルコンドとして販売？
ウェストタワーを買い損ねてしまった方に朗報です。ホテル棟の上層階、30〜39階がホテルコンドミニアムとして一般販売されるという情報が入りました。その名も「Renaissance Residences Honolulu」。スカイ・アラモアナのセールスチームから「まだ計画の認可が下りていないので・・・」という前置きとともに提供していただいた情報を、ここで少しだけご紹介します。
もともとスカイ・イーストは9〜14階がアフォーダブル住戸、15階以上がホテルという計画でした。これが変更によってアフォーダブル住戸はそのまま、15〜29階がホテル、30〜39階がホテルコンドという3層のプロジェクトになります。（2021年11月時点公表内容）
2021年11月：スカイ・ウェスト完売
スカイ・アラモアナより、スカイ・ウェスト完売のお知らせがありました。2019年より販売を開始したウェストタワーは、11月をもって389室の販売を完了しました。（2021年11月時点公表内容）
2022年1月：ルネッサンス・レジデンス販売開始
自治体の許可がおり、関係者枠からルネッサンス・レジデンスの販売が開始されました。（2022年1月時点公表内容）
特徴：ホノルル鉄道の特別開発地区
これまでこのエリアでホテルといえば、老舗のアラモアナ・ホテルしかありませんでした。というのも、元々この地区は、ホテルはもとより高層の建物は建てられないゾーニングでした。しかし、ホノルルレールトランジットの駅が来ることにより、駅から1/4マイル（約400メートル）以内に関しては、「トランジット・オリエンテッド特別開発地区」として従来の用途よりも柔軟な用途や建設基準が許可されることになったのです。アラモアナ・センター目の前というロケーションと相まって、このホテルはこれまでのホテルになかった非常に高い利便性を手に入れることになるはずです。
立地：アラモアナセンターが目の前！
ハワイで不動のショッピングモールの頂点といえば、言わずと知れたアラモアナセンター。世界最大級のアウトドアモールです。平日はもちろん、休日ともなれば地元住民も家族でショッピングを楽しむ姿がたくさん見られ、観光客だけでなく、ハワイの人々にも愛されていることがよくわかります。リテールもレストランも、ハイエンドからカジュアルな価格帯まで揃い、まるで一つの街として機能していると言っても過言ではありません。
再開発中のカカアコエリアもファッショナブルで最高に面白いのですが、平日の夜などはエリアをちょっと外れると人気が少なく、まだまだ発展途上という感は否めません。これから完成していく街ですので、現段階では上記のような選択肢の広さという意味では、アラモアナセンターに軍配が上がります。スカイアラモアナはカピオラニ通り沿い、つまりこのアラモアナセンターの目の前に建設されるわけです。それだけでこのプロジェクトのロケーションの良さが分かります。
さらに、カピオラニ通りを挟んで反対側にはホノルルレールトランジットの終着駅がやってきます。日本の感覚で言えばまさに「駅前マンション」となります。物件の裏手には24時間営業のウォルマートがあり、徒歩5分圏内に日本食材も豊富なドン・キホーテがあります。空港でレールに乗れば約20分で自宅前に到着。ハワイの生活が、これまでよりも近づいたように感じるのは私だけでしょうか。
アメニティ：1500坪超！！ホノルルで最大規模
スカイ・アラモアナは、西側のレジデンス棟「スカイ・ウェスト」と東側のホテル棟「スカイ・イースト」の2棟からなります。これまでホテルコンドミニアムは多数ありましたが、同じプロジェクト内にホテルとコンドミニアムが別々に建設されるというプロジェクトはハワイにはありませんでした。1階から8階まではレジデンスとホテルが相互利用する形になります。昨今のラグジュアリーコンドはホテル並みの共用施設がありますが、朝食やランチを楽しむレストラン・ラウンジや、プールサイドのバーなど、ホテルならではのサービスを享受できるのはホテルが併設されることのメリットではないでしょうか。
1階は「スカイ・ショップ」と呼ばれるレストランやリテールショップの入居が予定されています。スカイ・イーストの1階、カピオラニ通りに面したスペースには大きなレストランが入ることが決定しています。残り4つの商業スペースのテナントは現時点ではまだ不明です。ホテルがあるため、中央にバスも出入りできる大型のエントランスアリアがあります。2・3階はホテルゲスト用のパーキングで、4〜7階がオーナー専用のパーキングエリア。ゲストパーキングはなんと30台分も。更に、シェアライドが10台用意されるので、ハワイで車を持つ予定がない方には便利な移動手段となりそうです。
8階は「スカイ・テラス」と呼ばれる大規模な共用施設になります。スカイ・テラスの広さは1500坪以上あり、ホノルルの共有施設では最大級の広さを誇ります。ホテルが併設されるため、アメニティもホテルと共有する施設もあり、オーナー専用の施設もあります。オーナーエリアとは鍵付きのドアで区切られる予定。
| ホテルと共有する設備 | オーナー専用の設備 |
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（ＢＢＱグリル付き屋外エリアも） |
8階アメニティデッキに注目施設追加！
8階のアメニティデッキに注目施設、男女別のスパが追加されました。こちらはただのスパではありません。 ドライサウナ、スチームルーム、トリートメントルーム、大浴場を備えたスパです。まるで日本の温泉のような組み合わせですが、ハワイでこういった施設はほぼありませんので、希少価値のある面白い施設になることは間違いありません。
その他のアメニティやエントランス、ロビーの画像を以下の通り。各画像はクリックすると拡大します。
お問い合わせはお早めに！
販売開始から続々と成約が続き、5月17日時点の残りのユニット数は15件となりました。ご興味がある方は以下の「お問い合わせ」よりお早めにご連絡ください。