失敗から学ぶハワイ不動産

別荘、投資、節税と様々なニーズで富裕層に人気のハワイ不動産。日本語が通じることも多いため、なんとなく安心してしまいますがそこはやはり海外。意外な落とし穴も少なくありません。今回は、我々が聞いてきたハワイ不動産の失敗談をご紹介します。同じことは繰り返したくないですからね。

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そんなところで課税されるの?

ハワイの不動産といえども海外不動産です。おそらく最も金額に影響を与えるのは為替レートではないでしょうか? インカムゲイン、キャピタルゲインはいろいろと検討するのですが、為替は忘れられがちです。さらに予想が難しいため、思わぬ形で利益が出たり、損したりしてしまう可能性があります。ハワイに法人を設立して売買をしている場合はもちろん為替の影響はありませんが、多くの場合は日本の個人または法人名義で所有されています。

ハワイでは2つの物件の売買をしました。今は何も持っていません。
最初に買った物件は、3年くらい所有したのですがその間にずいぶんと値上がりしたので売却しました。譲渡益がでたのでもちろん申告・納税をしました。譲渡して得た資金はしばらくハワイの銀行においてあり、一度も円転していませんでした。
そしてお気に入りの物件がでてきたので次の物件を購入しました。その時の資金はハワイの銀行にあった資金を使いました。数年後この物件も売却したのですが、前回と同じようにきちんとすべて日本円に換算して申告・納税を行いました。

ですが、しばらくしたら見知らぬ申告漏れの通知がきたのです。

売却ごとに、きちんと譲渡損益を計算して納税を行ってきたのに、何が問題だったのでしょうか? 思わぬ落とし穴は、なんと「為替差益」だったのです。

最初の物件を売却してから次の物件を取得する間にどんどん円安がすすみ、日本円の価値に換算をするとその間にそれだけ儲けが出ているということで課税されたのでした。

 

お客様は、2回売買を行ってきましたが、その間預金はずっとハワイの銀行にあり、一度も円転していません。しかし、日本での会計はその預金が実際に円転されていなくても、その時々のレートで日本円に直して計算されるのです。


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ハワイ不動産は、その資産価値が安定していることと流動性の高さから、複数回売買をされる方が多くいらっしゃいますので、これは是非気をつけたいですね。

そのバケレン、本当に大丈夫ですか?

日本でもインバウンド需要の増加とともに、民泊という運用手段が一気に広まりましたが、2018年6月に民泊新法が施工され、違法民泊が一気にネットから削除されたというニュースが騒がれています。観光業が盛んなハワイでは、民泊は「バケーションレンタル」という名で、非常に人気かつ手軽な運用手段として知られています。長期休暇の多い欧米の旅行者にとっては、ホテルよりもコストは安く、キッチンのあるコンドミニアムで気軽に過ごせるということでとても人気な滞在方法となっています。

しかし、このバケーションレンタルの正確な定義はあやふやで、法的には180日を超える「長期賃貸」か、180日未満の「短期賃貸」に分けられます。この短期賃貸の中でも、30日未満の旅行者向けの賃貸をバケーションレンタルと呼んでいます。よって、1日~3日単位で貸し出す物件から、30日単位で貸し出す物件もあります。特に、1日~3日という超短期での賃貸であれば、通常の観光客へも貸すことが可能で、高い稼働率が期待できます。さらに、一般的には通常の長期賃貸よりも賃料を高く設定することが出来、さらに、トランプタワーなどを代表とするホテルプログラムよりも経費を抑えられることから、ハワイでは非常に良い投資リターンを得られる可能性があります。しかし、この貸し出す単位日数は勝手に決めて良いものではなく、いくつもの規制により決まっているのです。

その規制の一つ目は「エリア」の規制です。物件があるエリアによって、賃貸可能の最低日数が決められています。バケーションレンタルで言うと、ワイキキの海沿い存在するHotel & Resortゾーンのみがバケーションレンタル可能エリアで、このエリア以外では、特別な許可(Nonconforming Use Certificate)のあるユニットと、現在ホテルとして稼働中で1日からの賃貸の許可があるものに限っては、バケーションレンタルが可能になります。基本、これ以外は30日以上の期間での賃貸が必要なのです。次に物件の規定(ハウスルール)による規制があります。仮にバケーションレンタルが可能なエリアであっても、物件の規定でNGの場合はバケーションレンタル事業を行うことができないのです。

最低30日の期間で賃貸可能ということだったので、マンスリーのバケーションレンタルで運用しようと考えてカカアコの新築物件を購入しました。
しかし、竣工までの間にカカアコエリアの規制が変わってしまい180日以上の賃貸しかできなくなってしました。

このように、エリア自体の規制・法律が変わってしまう可能性も無いことはないのです。同じように、物件の規定も管理組合次第で変更となる可能性が大いにありますので、バケーションレンタルを検討する場合は、特に慎重な物件選びが必要なのです。確かに予測不可能な不運な事件ですが、投資戦略を考え直さなくてはならないのはかなりの痛手だと言わざるを得ません。

アラモアナエリアで30日単位で賃貸可能なコンドミニアムを購入しました。現地不動産会社から勧められ、規定より少ない3日単位でバケーションレンタルを行っていました。日本語の集客サイトにしか掲載しないので、ホノルル市にはバレないということで開始したのですが、しばらくしたら周辺の住人からのクレームにより告発されてしまい、罰金を支払うはめになりました。

これはとんでもない例なのですが、実際はとてもよく耳にします。上記でも述べた制限を無視してバケーションレンタルを行った場合、現時点では1,000ドルの罰金となっています。現在のホノルル市長は違法バケーションレンタルへ厳しい姿勢を見せているため、今後さらに厳しい罰金となる可能性もあるので注意が必要です。

ハワイと日本、両方の視点で情報を

ハワイの不動産エージェントや税理士・弁護士などの方々は、言うまでもなく「ハワイ」でのルールに関する専門家です。しかし逆にいうと、日本の法律や規制に関しては専門外です。このことをよく理解して、ハワイに関してきちんとした情報と、日本では日本の専門家から正確な情報を得ることがとても大切になります。ハワイ不動産での失敗を避けるためには、ハワイと日本の両視点を持つことが必要不可欠言えるのではないでしょうか。

最後に、そんな日本・ハワイとの両方からの視点でハワイ不動産の税務、管理、売却をテーマにしたセミナーを開催します。詳しくは以下のバナーから詳細ページをご覧ください!

 

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