Aalii（アアリイ）をご購入の皆様、いよいよクロージングが今秋に迫ってまいりました。待ちに待ったハワイ不動産の取得が楽しみである反面、これからの手続きにご不安がある方もいらっしゃるかと思います。ハワイ不動産の購入が初めての方はもちろん、新築物件購入の経験がない方にもお役に立つよう、今後の流れをまとめました。
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プレ・クロージングとは？
現在、アアリイご購入者の皆様には「Pre-Cloging Notice」という通知が売り主から届いていることと思います。日本の不動産では馴染みのない「プレ・クロージング」という言葉ですが、これは登記に向けた準備を指します。「クロージング」は取引のために開いたエスクローをクローズする、つまり取引が完了することですので、日本での決済・登記にあたります。「プレ・クロージング」は名前の通りその前段階、クロージング前の手続きということです。
どのような不動産でも登記前の一連の手続きがありますが、具体的に「プレ・クロージング」として案内があるのは新築コンドミニアムのみです。中古物件の再販や戸建てと違い、何百戸というユニットのクロージングを同時期に行いますので、効率良く確実に登記を終えるために、売り主がスケジュールを組んで手続きを主導します。
「プレ・クロージング」は非常に重要な過程ですので、売買契約書にも1つの項目として記載があります。プレ・クロージング期間に買い主が遂行すべきこと、スケジュールは売り主が決定すること等の他、売り主が決定したスケジュールを守らない場合は契約解除となる旨が明記されています。これから書類の提出がいくつもありますが、期限を守ることはとても重要です。
‘A’aLi’iクロージングまでの日程
現在案内されているアアリイのクロージングへ向けてのスケジュールはおおよそ以下の通りです。スケジュール詳細はご購入のユニットによって異なりますので、ご注意ください。プロジェクトの進行等、売り主の都合により変更が発生する場合はEメールにて随時連絡があります。
| 現金で購入 | ローンで購入 | |
| 2021年2月 | 売主よりプレ・クロージングに関する通知を受領 | |
| 2021年3月 | 「Buyer’s Project Information Sheet」提出期限（※1） | |
| 2021年4月 | 支払い方法を決定し、売主へ通知 | |
| 2021年4月 | 法人・信託名義の場合、法人・信託書類提出期限（※2） | |
| 2021年5月 | 資産証明書提出期限 | 条件付きローン承認証明書提出期限 |
| 2021年6〜9月 | エスクロー書類署名（※3） | |
| 2021年8月 | プレ・クロージング | |
| 2021年8月 | – | 最終ローン承認証明書提出期限 |
| 2021年9月 | 最終支払い日 | |
| 2021年9月 | 公証書類最終受付日（※1） | |
| 2021年10月 | クロージング | |
Buyer’s Project Information Sheet（表中※1）
既に提出期限が迫っている書類が「Buyer’s Project Information Sheet」です。この書類で名義の種類を最終決定し、売り主へ報告します。名義の種類は複数あり、それぞれ相続時の扱いなどに違いがあります。直前に焦って決めたり、なんとなく決めてしまっては後から後悔することになりかねませんので、専門家に相談の上で決定することをお勧めします。
参考記事：所有名義を決める前に無料相談を！
法人・信託書類（表中※2）
法人や信託の名義で物件を購入する際は、個人名義よりも必要な書類が多くなります。法人の形態や所在地によって提出する書類が異なります。一番ベーシックなものとして、法人であれば会社謄本、取締役総会議事録、会社存続証明書が必要です。当然ではありますが、これらは全て英語で作成されていなければなりません。謄本は日本で取得したものを翻訳します。取締役総会議事録と会社存続証明書は、英訳した謄本を元に弁護士に英語で作成を依頼します。更に、取締役総会議事録には役員全員が署名しなければなりませんので、なかなか時間のかかる作業です。時間に余裕を持って用意を始めましょう。
エスクロー書類（表中※3）
「Pre-Closing Notice」ではエスクロー書類と一言でまとめられていますが、10種類以上の様々な書類があります。売買で発生する税金に関する書類、管理組合・管理費に関する書類、取引の費用に関する書類、保険に関する書類、引き渡しを証明する書類（譲渡証書）など、内容は多岐に渡ります。外国人として海外不動産を購入するため、同じ物件を購入する米国人よりも必然的に書類の種類は多くなります。一つ一つが大切な書類ですので、ご担当のエージェント（営業担当者）にしっかり内容を確認しましょう。
公証・アポスティーユが必要な書類
エスクロー書類の1つ、権利譲渡証書（Apartment Deed）は不動産の引き渡しを証明する重要な書類ですので、ただ署名するだけでなく公証が必要です。ハワイにいらっしゃる方であれば、売り主が指定する期間内にエスクローで公証手続きを行い、そのまま提出することができます。
日本では、公証役場またはアメリカ大使館・領事館で手続きが可能です。アメリカ大使館・領事館ではエスクローと同様に一度の手続きで公証が完了します。公証役場は東京都、神奈川県、静岡県、大阪府及び愛知県内の公証役場であれば、あらかじめ法務局長の認証と外務省の認証のある認証文書を作成してくれますので、これも一度の手続きで完了します。ただ、その他の公証役場で行う場合はそこで公証をした後、アポスティーユという公式認証を受けるために外務省へ書類を提出する必要があります。
インスペクションとは？
「書類と支払いの用意が整ったから安心！」と思いきや、引き渡し前にはまだ「インスペクション」という大きなイベントが待っています。近年では日本の不動産業界でもインスペクションという言葉を使いますので、説明するまでもないかもしれませんが、室内点検を指します。
現時点では4月〜8月に予定されており、実施の5週間前までに売り主より通知が来るとアナウンスされています。新築物件のインスペクションは完成した下の階から順次実施され、お部屋によってタイミングが異なりますので、上記の全体スケジュールには含まれていません。低層階の方は早い時期に、高層階の方は夏頃の実施と考えておいた方がよろしいでしょう。
インスペクションは売り主立ち合いの元、買い主が行います。買い主がインスペクターと呼ばれる専門家を手配し、ユニットを詳細に点検します。実際に細かな検査をするのはインスペクターですが、買い主とそのエージェントの少なくともどちらかがその場にいる必要があります。インスペクションで見つかった不備は、売り主側のスタッフがリスト化し、修繕を手配します。修繕完了後、売主りはレポートを作成して買い主へ報告します。
インスペクションで注意すべき点は、買い主はスケジュールの変更ができないこと、本人も代理人も立ち合いができない場合は権利を放棄したとみなされてしまうことです。契約書にも記載がある通り、日程は売り主が指定し、買い主は日程に関して交渉ができません。購入者様ご本人もエージェントも都合がつかない場合は棄権として扱われ、インスペクションは行われません。その場合、後に不備が判明しても、売り主に修繕の義務はありません。
Crossoverがクロージングをお手伝い
クロージングまでの大きな流れがご理解いただけたでしょうか。引き渡し前の最後の半年はこなすべきことがたくさんありますので、売り主からの情報に注意して、しっかりとスケジュールに沿って手続きを進めていかなくてはなりません。エージェントがついている方はエージェントがリードしてくれる筈ですが、エージェントのいない方（売り主から直接購入した方）は、ご自身で全て手配する必要があります。
ただ、エージェント無しで全てを進めるのはとても難しいものです。ましてや今は新型コロナの影響により、ハワイへの渡航も制限がありますので、インスペクションのためにハワイ入りする事も苦労するような状態です。このような状況でお困りのご購入者様のために、弊社ではクロージングに関するサポートサービスをご提供しています。
Crossoverは新築コンドミニアムの買い主側エージェントをこれまでに何件も経験しており、クロージングまでの流れを熟知しています。また、Ward Village（ワードビレッジ）の物件も多数取引実績があり、売り主側のスタッフとも良好な関係を築いておりますので、スムーズなサポートのご提供が可能です。
| インスペクション代行 | ・インスペクターの手配 ・インスペクション立ち合い ・日本語でレポート作成 ・修繕後室内確認 ・日本語で最終レポート作成 |
| クロージングトータルサポートパッケージ | ・インスペクターの手配 ・インスペクション立ち合い ・日本語でレポート作成 ・修繕後室内確認 ・日本語で最終レポート作成 ・書類作成補助 ・公証同行 ・鍵引き取り等 |
インスペクション代行
クロージングまでの一連の流れにおいて、日本人購入者様の一番の負担はインスペクションでしょう。平常時でもインスペクションのために渡航することは難しい方が多かったのですが、コロナ禍の今は尚のことと思われます。実際にインスペクションが行われる時期になっても、現在と同様に渡航前にPCR検査の陰性証明書の用意、帰国前の再検査と帰国後の自己隔離が必要な場合、ご自身がハワイに行ける方はごく僅かであると予想されます。
インスペクションの都合がつかないご購入者様に代わって、弊社ハワイスタッフがご購入者様の代理としてインスペクションに立ち会いをさせていただきます。Crossoverにご依頼いただいた場合、経験豊富なスタッフが現場へ出向き、見逃しのないよう細部まで確認します。実施後にはインスペクションの結果を日本語で画像付きのレポートにまとめ、オーナー様にご報告します。修繕完了後には、インスペクションを担当したスタッフが再度物件へ行き、依頼した点が完全に修繕されているか確認・撮影を行います。その後、インスペクション時と同様に日本語で画像付きのレポートを作成し、最終的なお部屋の状態をご購入者様にお知らせいたします。
弊社は同じWard Village内の物件A’eo（アエオ）のクロージング時にも同様のサービスをご提供し、ご好評をいただきました。今回サービス利用をご検討中の方に、参考資料としてその際に作成したレポートをサンプルとしてお送りいたします。ご関心のある方は、以下の「お問い合わせ」より「インスペクションレポートサンプル希望」とご連絡ください。
クロージングトータルサポートパッケージ
上記のインスペクション代行に加え、クロージングまでの各種サポートをご提供するトータルパッケージもご用意いたしました。提出書類記入のお手伝い、公証の予約・同行・公証人への説明、現地での鍵の受け取り等、ご購入者様がストレスなく無事に登記を迎えられるようサポートいたします。ご要望に応じて様々な形でお手伝いさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。
また、Crossoverでは売買のサポートだけでなく、ハワイ不動産の管理業務も行っております。今回アアリイのクロージングに関してサポートサービスをご依頼いただいたオーナー様は、引き渡し後の管理をご依頼いただける場合、初期費用を無料とさせていただきます。物件購入後、保険や銀行口座などをご自分で手配するのは中々面倒なものです。この機会に是非、CrossoverのHawaii Asset Management Serviceをご検討ください。