知らない人はいない!ワイキキの老舗定番ホテル

旅行でハワイを訪れる人にとって、もはや知らない人はいないと言っても過言ではない存在の老舗ホテル、それがワイキキ・バニヤン。ワイキキの東端に位置しており、海からも1ブロック入ったクヒオ通り沿い。ロケーションとしては100点ではないものの、比較的リーズナブルな価格であること、フルサイズのキッチンがあること、ユニットサイズが広めであることなどから、観光客だけでなく不動産としても非常に人気が高い物件となっています。

住所:  201 Ohua Ave, Honolulu HI 96815
タイプ:  ホテルコンドミニアム
築年:  1977年竣工
総戸数:  876戸 マカイタワー・マウカタワーの2棟からなる
階数:  37階建
間取り:  1ベッド
ペット:  可
デベロッパー:  Waikiki Banyan, Inc
管理会社:  Hawaiiana Management Company, LTD
アメニティー: プール、バーベキューエリア、コニュニティランドリー、リクリエーショナルエリア、管理人、サウナ、セキュリティーガード、トラッシュシュート、ジャグジーなど

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ワイキキの中では静かなロケーション

ワイキキ・バニヤンの住所は201 Ohua Avenue。オフア通りとは、一番海側のカラカウア通りから運河沿いのアラワイ通りまでを結ぶ、いわゆる縦に走っている通りです。カラカウアとオフアの角には、バーガーキングがありその裏手にはセントーガスティン教会があるのでなんとなく場所はイメージしやすいのではないでしょうか。オフアを挟んで反対側にはワイキキ・ビーチ・マリオットがあり、道路沿いには人気イタリアンのアランチーノ・ディ・マーレがいつも賑わいを見せています。このホテルには、ローカルに特に人気のステーキハウス、d.k.ステーキハウスがあります。敷地内で肉を乾燥熟成しているのは実はワイキキではここだけ。さらに健康志向には嬉しいグラスフェッドビーフのステーキもチョイスできます。

バニヤンから真正面のビーチは、オフア通りを歩いて約5分のクヒオビーチ。ワイキキの西側だとビーチフロントのホテルを抜けて海に出なくてはならない反面、ここクヒオビーチはカラカウア通りを渡ればもうビーチ。超定番のデユーク・カハナモクの像があるあのビーチです。地理的には1ブロック海から離れているとは言え、実際のアクセスを考えると実は海まで非常に便利なロケーションと言えるのがワイキキ・バニヤンなのです。

24時間のフロントデスク

ワイキキ・バニヤンの使い勝手はどうか?

マカイとマウカという2つのタワーがあり、合計で876戸もある巨大プロジェクトであるバニヤン。1977年築なので、2018年現在ですでに41年経っている老舗です。ホテルとしては1979年12月にオープン。間取りは全て1ベッドで、ユニットによって若干の差異があるものの、多くは533平方スクエアフィートという余裕のある広さが魅力です。同等のホテルコンドで、イリカイホテルやアイランドコロニー、パシフィックモナークなどがありますが、1ベッドの広さではワイキキ・バニヤンが最大級です。しかも全室ラナイ、フルキッチン付き。旅行者には嬉しい限りという物件なのです。

マカイタワーは海に対して縦に建てられているため、高層階になるとどのお部屋からも海が見えます。さらに東側のお部屋からは、ダイヤモンドヘッドが間近に見えるためハワイらしさ満点。対してマウカタワーは海に対して横に建てられているため、南側のお部屋はオーシャンビューで、北側のお部屋は運河の反対側にあるアラワイゴルフコースを見渡せるビューとなっています。いずれのタワーも、1フロアに14ユニット。ユニット内に洗濯・乾燥機がないのは残念なところですが、1フロアごとに1台のランドリールームがあるのは便利でもあります。ユニットフロアのランドリーが使われていても、10台あるランドリールームが6階にもあります。

ホテルらしく、築40年以上経っている割にはアメニティも充実しています。1階から5階は駐車場で6階がアメニティフロアとなっています。そこにはプールを始め、スナックショップ、ジャグジー、サウナ、バーベキューエリア、テニスコート、パッティングゴルフコース、キッズエリアなどが。あえて言えば、876戸もある巨大コンドであることを考えるとプールは小さく、ジャグジーもいつも混み合っています。逆を言えば、それだけ活気がることはいいのですが。

6階のアメニティエリアにはスナックショップも

1階にはホテルのフロントがマカイ・マウカタワーの中間にあり、マカイタワーの1階部分にはコーヒーショップとコンビニもあります。クヒオ通りを1ブロック歩けばABCストアもあるのですが、ちょっとしたお菓子や生活雑貨、コーヒーと軽食に関しては全て1階のお店で事足りるのはとても便利です。

駐車場は、クヒオ通りから入ります。入るとセキュリティがいて、駐車表を確認しています。この駐車表(Parking Parmit)は、各オーナーに1枚発行されており毎年更新をする仕組みになっています。この駐車表があれば、滞在中はワイキキ・バニヤンの駐車場は無料で駐車可能となります。1部屋に1枚ですので、複数の車がある場合は有料で駐車しなくてはなりません。2018年現在の料金は、$30/日。長期での利用も可能で、その場合は$220/月となっています。

最初の一歩に最適ホテルプログラム

ワイキキ・バニヤンを購入したら、いくつかの運用方法からご自身のベストの方法を選ぶことになります。もちろん、完全別荘として誰にも「貸さない」ということも可能。しかしバニヤンを選ばれる方は、貸し出している方がほとんどかもしれません。

まず第一の選択肢としては、ホテルオペレーション会社であるアストン・ホテルズ&リゾートに委託する方法です。アストン・ホテルズ&リゾートは、開業当初一番大きかった管理会社ワードエアー社より1990年にホテルプログラムを受け継ぎ、現在では全ユニットの約3割を管理しています。ホテルプログラムに加入すると、24時間フロント・デスク、メイドサービス、日常のメンテナンス、ハイスピードインターネット、室内金庫、ランドリーサービス、ゲーム機、DVDレンタルなどのサービスを利用することが可能になります。ホテルプログラムへ参加する際には、$200の運営開始費(返金可能)と、必要な場合は$250の電子キーシステム購入費がかかります。

ホテルレンタルの収入は、全ホテル収入をプールし、それをユニットごとに一定の割合で分配されます。よって、ユニット毎の実際の稼働率は関係ありません。

対してかかる費用としては、以下のようなものがあります。

1)Agent’s Compensation

毎月、ホテルプログラムに加入しているユニットの賃料、またそれ以外の収入も合計してホテルプログラム全体の収入をだします。そこから8%をAgent’s Compensationとして支払います。ここでいうAgent(エージェント)とは、ホテルプログラムを運営するアストン・ホテルズ&リゾートを指し、彼らへの手数料の意味合いになります。

2)Apartment Operating Expenses

次に、旅行会社への手数料や清掃サービス費用、シャンプーや石鹸等ユニット内のアメニティグッズ費用など、ホテルとしてユニットを運営するのに必要な経費がこちらです。

3)Agent’s Expenses

そして最後に、ホテル運営をする上で間接的にオーナーの費用となるのがこちらで、スタッフの給料や税金、福利厚生費などと、より多くの集客を図るためのプロモーション費用、予約手数料、会計費用などが含まれます。

ホテルプログラムの場合は、宿泊客からGET(ハワイ州売上税)とTAT(短期宿泊税)を受け取り、それらをオーナーは納税する義務があります。その納税処理は、オーナーご自身で行うこともできますし、会計士に依頼することも可能です。また、ホテルにそのまま依頼することも可能で、ワイキキ・バニヤンの場合はGET・TATで年間$300+税(3ヶ月毎の納税の場合)で申告代行を行っています。

ホテルコンドが人気の理由に、使わない期間の経費が勿体無いためその間はホテルとして貸し出したいということが挙げられます。特に日本人は、長く使うというケースがそれほど多くはないため、理想的なシステムだと考えられます。ただ一つ難点があるとすれば、この経費が高いことでしょう。そんな方々に人気なのが、バケーションレンタルとして運用する方法です。

アップサイドを狙えるバケーションレンタル

ホテルプログラムに対して、不動産会社が賃貸管理を行うのがバケーションレンタルです。ワイキキ・バニヤンでは、ホテル以外にも短期賃貸運営をしてくれる管理会社をオーナーは選択することが可能で、ホテルプログラムに比べると管理費用が割安であるという特徴が挙げられます。もちろん、ホテルは全世界の旅行会社へのプロモーションをしながら集客をしますので、稼働率という点でバケーションレンタルの方が劣るという可能性はあります。しかし、仮に同じだけ稼働することがあれば、経費が少ない方が利回りは良くなるわけです。

ワイキキ・バニヤンのマーケットとしては、トランプタワーやリッツ・カールトンといったラグジュアリーホテルとはまた違い、より気軽にリーズナブルにハワイでの滞在を楽しみたいというニーズがあります。ワイキキの便利なロケーションにあり、ユニットは広々としており、1泊$200前後で宿泊できるとなるとそれほどチョイスはありません。そのため、ワイキキ・バニヤンにはホテルレートよりも若干安く宿泊できるという選択肢として、バケーションレンタルを利用する層が他の高級ホテルと比較しても多く存在すると言えそうです。また、AirbnbやVRBOといった大手バケーションレンタルサイトでは、ワイキキ・バニヤンのユニットを多く見ることができます。ホテルと違って、実際に宿泊する部屋の写真や特徴、設備やユーザーのコメントなどを確認できるのも宿泊者にとっては利点と言えます。

ワイキキ・バニヤンのマカイタワーの5階にはKoko Resortsという賃貸管理会社がオフィスを構えており、多くのバケーションレンタルを扱っています。コンドミニアム内にオフィスがあるため、清掃やメンテナンス、ゲストへのサービスなどもホテルとほとんど遜色ないサービスを提供しているのが特徴です。賃貸管理費は、バケーションレンタルの総収入の30%となっています。

この賃貸管理費は、賃貸管理会社によって決められれており、25%-30%が相場です。Koko Resortsの他にも、ワイキキで多くのバケーションレンタルを管理しているAlii Beach Rentalなどもおすすめです。

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借地権・所有権が混在しているので注意

レンタル運用に関する経費の他にも、オーナーとして支払うべきものは他にもあります。物件管理費、固定資産税はもちろんですが、このワイキキ・バニヤンはユニットによっては借地権となっているので借地代がかかることがあります。

もともとリリウオカラニトラストという財団が所有している土地に建設されたプロジェクトであるため、借地権が2035年まで続きます。しかし、これまで数回この底地の権利が売り出され、現在では108件が借地権(リースホールド)の物件となっています。しかしこのワイキキ・バニヤンには底地のマスターリースの他に、サブリースが存在しておりそれを「サンドイッチリース」と呼んでいます。マスターリースは購入したものの、サンドイッチリースが残っている物件は多く存在しているので、物件を検討する際には必ずチェックをすべき項目と言えます。現在の借地料は以下の通りです。

底地(マスターリース)の借地料:$146.14

サブリース(サンドイッチリース)の借地料:$21.92

MLS上ではフィーシンプル(所有権)として売り出されている物件も、サンドイッチリースは残っている場合もあります。上記の料金は、2020年11月30日までの料金で、その後は2035年までの15年間の料金が発表される予定です。それぞれ2035年までで、サンドイッチリースについては2035年で消滅。現在底地は売り出されておりません。

このように、借地権と所有権が入り混じっているコンドミニアムはハワイでは珍しくなく、代表的なところではアイランドコロニーやフォスタータワーなどがそれです。

比較物件

ワイキキ・サンセット、ワイキキ・パークハイツ、パシフィック・モナーク、アイランドコロニー、イリカイホテルなど

おすすめユニット

ワイキキ・バニヤンには、マカイタワーとマウカタワーの2つの棟があります。

ワイキキ・バニヤンのフロアプラン

こちらのフロアプランでは、上が海で下が運河側。そして左がダイヤモンドヘッドとなります。マカイタワーの13、14が一番海側という位置関係になります。

参考までにホテルのカテゴリはこのように分けられています。

ワイキキ・バニヤンのホテルカテゴリー

海までは正面にワイキキビーチ・マリオットがあるため、どうしてもパーシャルオーシャンビューになります。ダイヤモンドヘッドを見ることができるのは、マカイタワーの東側のユニットとなりますが、すぐ目の前にワイキキ・サンセットがあることと、サンセットの海側にカイマナ・ヴィラという24階建てのアパートがあり低層階からのビューをブロックしています。そのため、最も眺望をおすすめできるユニットはマカイタワー東側(奇数のユニット)の28階以上となります。

高層階からのダイヤモンドヘッドビュー

マウカタワーからのオーシャンビュー。

マウカタワーのオーシャンビュー

マウカタワーのマウンテンビュー。

マウンテンビューも素晴らしい

マウンテンビューはもちろん、涼しい風が入ってくることと素晴らしい夜景が楽しめるので、これはこれでおすすめです。

物件が出てくるとすぐ売れてしまうワイキキ・バニヤン。ハワイ不動産投資の最初の一歩としてはもちろん、別荘ユースとしてもとても秀逸な物件ではないでしょうか。ちなみに建物比率はどのユニットも約85%程度あるため、減価償却を狙った投資としてもとてもおすすめできる物件です。

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