日本の不動産取引の透明度は先進国の中でも低位!?

皆様は「グローバル不動産透明度インデックス」という指標をご存じでしょうか?

「グローバル不動産透明度インデックス」を提供しているのは、「Jones Lang LaSalle(ジョーンズラングラサール)社」(以下 「JLL」)という、全世界80カ国、280拠点超において総合不動産サービスを展開している企業です。1783年にロンドンで創業された歴史ある企業で、フォーチュン500にも選出されています。

※JLLが公表している「グローバル不動産透明度インデックス」は、1999年より調査・公開が開始され、現在は2年に一度の公開となり、最新版は「2016年度グローバル不動産透明度インデックス」となります。

私たちにとっては、日本の不動産取引が最も身近ですが、日本の不動産取引は世界的に見るとどれくらい透明なのでしょうか?


出典:Jones Lang Lasalle社 グローバル不動産透明度調査 より

こちらが2016年度のランキングです。

日本は世界109カ国の中で「第19位」! このランキングを高いと捉えるか低いと捉えるかは個人差があるかと思いますが、一般論としては、いわゆる先進国の中で日本は下位に低迷していると言わざるを得ません。

英国・米国・カナダ・オーストラリア等の英語圏諸国が、透明度「高」にランクインしています。なんと、この上位10カ国だけで、世界の商業用不動産に対する直接投資の75%を占めているのです。

米国不動産取引の透明性を高めているエスクローとMLS

米国を例に見ていくと、日本にはまだまだ馴染みのない2点が透明度に大きく寄与しているようです。

①エスクロー制度の確立による取引の安全性の確保

エスクローとは売主/買主の間に入り、州政府により不動産の証書受託業務に携わることを許された公正中立な民間の第三者機関(会社)です。

日本でも「インターネットオークション」で同様のサービスがあります。インターネットオークションの世界では「出品者」と「落札者」というプレイヤーが存在しますが、出品者からすると、落札者に商品を送ったものの入金が確認できない、また、落札者からは落札価格を送金したにも関わらずモノが届かない、といった詐欺紛いの問題も起きる可能性があります。

エスクローはその間に立ち、出品者からは商品を、落札者からは入金を受ける第三者として存在し、取引を公正に進めるために存在しています。このエスクローが不動産取引に介在することにより、売主/買主は安心して取引を進めることができ、また、不動産取引時に発生する細かな費用負担計算や税金計算等の業務を代行してくれます。

日本においては不動産取引の決済時には、一般的には関係者が一堂に会し、書類の引き渡しや確認業務を行なう必要がありますが、エスクロー会社の存在によりその必要は無くなります。結果として、海外からの遠隔投資が容易になり、海外投資家も安心して取引を進めることができるようになるのですね。

②MLS(Multiple Listing Service)による不動産取引情報の一般公開

MLSは近年日本でも注目されている「不動産テック(不動産+テクノロジー)」の一種です。米国では、MLSのデータベース上で約99.9%の米国不動産情報がカバーされているといわれております。その中には、

販売中物件
成約中物件
成約済物件
取引価格履歴
販売開始から成約までの日数
販売期間中の価格改定履歴
ヴァーチャルショーイング機能
仲介業者情報などなど、

不動産取引を行なう上で消費者(投資家)が知りたい情報のほとんどが掲載されています。

日本では買主が物件情報を入手しようとしても、なかなか欲しい情報・判断材料を個人レベルで揃えていくことは難しいの現状です。購入を検討している物件が、これまでいくらで取引されたのかを正確に調査することさえ困難の場合が多く、仲介業者の言葉を鵜呑みにするしかない状況です。現在も課題となっている不動産の「囲い込み」問題も米国ではあり得ない日本特有の課題の一つです。

MLSの存在により、米国では不動産の価値が適正かどうか、過去の取引履歴から将来のExit時の売却リスクがどの程度かを事前に判断材料に組み込んだ上で購入することが可能なのです。

というように、日本の不動産取引に慣れ親しんでいると、それが当たり前になってしまうのですが、世界の先進国の不動産取引というのは日本よりもずっと透明性が高いのです。

「海外不動産投資は分からないから怖い」という心理は当然かもしれませんが、本当のところは米国不動産投資のほうが透明性がある分リスクが少ないのですね。

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