購入時に重要な契約書を理解する

お気に入りの物件をいざ購入しようとした場合、まずやらなければならないのは「オファーを入れる」ということです。「オファーを入れる」というのは、日本での「買付証明書を提出する」のと近いと言えばイメージしやすいでしょうか。しかし、日本の買付証明書には法的拘束力はまったくないのに対し、ハワイ不動産においては、「オファーを入れる」という行為にはもう一歩踏み込んだ意味合いがあります。というのも、「オファーを入れる」ということは、自分自身の購入希望条件を記載した「Purchase Contract（売買契約書）」そのものを売主側に提出することになるからです。

オファー書類に、買主・売主のサインが揃えば契約成立

「オファーを入れる」というのは、買い手側の希望条件を記載した売買契約書そのものに買主としてサインし、それを売主側に提出する行為を指します。売主側はそのオファー書類を受領し、買主側の希望条件（価格や引き渡しまでの諸条件）に問題がなければ、売主としてサインをします。買主／売主双方のサインが入った状態は「売買契約成立」を意味しますので、それをもって不動産としての売買契約が締結されたことになります。アメリカでは住民票や印鑑証明書などの公的書類は存在しないため、基本的には、書類に「サイン」があればそれで契約成立なのです。

そのため、「買うかどうか決めかねているけれど、とりあえずオファーを入れてみよう」と思い切って指値をしたとしても、思わず契約成立となる可能性もあるのです。ただし、売買契約書が締結されたからといって、二度と解約ができないのかというとそうではありません。きちんと消費者保護のための解約条項があるのでご安心を。

ハワイ不動産の売買契約書には「Hawaii Association of REALTORS® Standard Form」という定型があり、新築物件以外の取引時にはほぼ全ての取引で使用されます。そのため、この定型の契約書の内容をしっかりと理解してはとても重要です。いざ物件が見つかった際にあわてないように、ひとつひとつ内容を見ていきましょう。

物件情報

購入対象の物件を特定するための情報です。物件の住所ならびに部屋番号（コンドミニアムの場合）、各物件に割り当てられた「Tax Map Key」という番号が記載されています。

A-2：Agency Disclosure（仲介業者情報）

売主側と買主側の各エージェント情報の開示です。稀にDual Agencyという売主側と買主側のエージェントが同一のケースがあります。日本でいう両手取引ですが、その際にもその旨を記載し、「Dual Agency Consent Addendum」（二重代理人承諾書）という書類を別途締結する必要があります。

Dual Agencyの場合、潜在的に利益相反の可能性が生じるため、この承諾書によって予め売主/買主にその可能性を示唆すること、またそれぞれのAgentには通常の取引と同様に、それぞれの代理人としての責務を果たすことが義務付けられているのです。

B-1：Initial Earnest Money Deposit（手付金支払方法）

米国では、購入物件が決まった段階で自らの代理人である「Brokerage Firm」（不動産会社）に手付金を預けておくケースが一般的です。契約が成立し次第すぐに、取引の間に入るエスクローへその資金を入金することが義務づけられているからです。

契約成立後にエスクローへ直接送金することも可能です。その場合は３つめの項目にチェックが入り、5営業日以内など可能なスケジュールが指定されます。

C-1：Offer to Buy（購入オファー）

買主は、本契約書に自身の購入希望条件を記載しており、指定した期日までに売主が受諾した場合には、本契約書が拘束力を持つことに同意します、と記されています。ここで、オファーの有効期限を決めます。ハワイ時間で記載しますが、一般的には提出日から3～5日で設定することが多いです。

C-2：Purchase Price（売買価格）

購入希望価格が締められる欄です。一般的には、①手付金、②中間金、③残金の3段階で支払いをすすめることが提案されます。また、①手付金、②中間金の額はそれぞれ1万～2万ドル程度で、残金送金時にほぼ全額を支払うケースが多いように思います。

売主の売却希望価格通りで購入することを「Full Price Offer」と言いますが、人気物件の場合は1つの物件に複数のオファーが入るため、売主の売却希望価格にさらに上乗せしないと購入できないケースもあります。逆に、長い期間売り出しているにもかかわらず買い手がついていない物件であれば指値を入れることも可能です。物件によって状況は様々なので、いくらでオファーを出すべきか、担当のエージェントとしっかり相談の上決めましょう。